地址偏遠又定向分配，成為保障房空置的首要原因。由于財政投入有限，不少地方把保障房建設任務安排在市郊，甚至縣里。在北京，2012年投入市場的各類保障房項目中約77%選址在五環及以外，且這其中一半尚未開通地鐵。在南京，今年初投入市場的岱山與龍潭保障房項目分別在城區20公里、35公里外，導致6000多套保障房只有幾百人提出申請。

　　選址偏遠，保障房所在地的交通等配套設施常常不健全，醫院、學校等公共服務也多有缺失，很多申請人“寧要城里一張床，不要城郊一套房”。去年云南空置的2.3萬套保障性住房，主要就是房子建好了，道路卻沒有完全修通，電、氣等配套設施也沒有全部完成。一些地方的保障房項目，周邊一兩公里范圍內都找不到超市、菜市、藥店和公交車站。

　　城市郊區多建有城市垃圾處理廠、廢水處理廠、工業園區，以及高壓輸變電站等城市配套服務設施，而不少保障房項目恰好處于這些設施周邊。例如，宏仁家園北邊緊鄰大型收割機生產廠，加工生產以及倒車檢驗的噪音很大，金屬撞擊聲不絕于耳。廣州的歸龍城、深圳龍崗以及北京常營的保障房都因毗鄰垃圾焚燒廠而一度頗受爭議。

　　“外地人想租不給租、想買不讓買”

　　——分配與戶籍、社保掛鉤，造成結構性供需不匹配

　　今年8月初，深圳最大的保障房項目龍悅居進入分配階段。該公租房基準月租為每平方米16.5元，一套40平方米的房子月租僅約660元，僅是周邊同等標準商品房月租的1/3，可首批入圍申請人看房后，約45%的家庭還是選擇放棄。

　　“真是飽漢不知餓漢饑。公租房、經適房多劃算啊！我們這些外地人想租還不給租，想買還不讓買呢！”23歲的江蘇人王倩，大專畢業后南下深圳打工。房租約占王倩月收入的一多半，而公租房卻是她可望而不可即的福利。“申請深圳的公租房需要戶口，還要至少繳納三年的社保，我們這種人是沒希望被餡餅砸到的。”

　　分配與戶籍掛鉤，使大量像王倩這樣的流動人口被擋在了保障房的門外。在上海，申請經濟適用房的夫妻，雙方都必須具有上海市城鎮常住戶口連續滿7年，現戶口在提出申請的所在區連續滿5年；在北京，申請公租房、經濟適用房、限價房，都需要持有北京戶口；在杭州，申請家庭成員至少有一人具有本市市區常住城鎮居民戶口5年以上。這意味著大量流動人口，以及畢業后獲得戶口不足一定年限的大學生都被排斥在外，而這部分人恰恰是住房困難群體的重要組成。

　　中原地產市場研究部總監張大偉分析，保障對象范圍狹窄、結構性供需不匹配是保障房空置率高的主要原因。特別是像北京這樣的大城市，除了極少數低收入群體外，本地戶籍的大部分家庭都是有房產的。這些人更期待位置合適的保障房。因此如果有100個人需要保障房，但70人是流動人口，30個本地人又對保障房要求較高，那么就會出現一邊是棄購、棄選導致保障房空置率較高，另一邊卻是流動人口想購購不得、想住住不進。