然而，在這幾年的實際運行中，“以房養老”市場規模一直很小，除少數金融機構開展外，大多機構僅僅在觀望。即使已經開展這項業務的銀行，也是鮮有人問津，申請者寥寥。
這項在國外發展成熟的業務，為何在我國頻頻遇冷？
記者在采訪中了解到，不少老人對“以房養老”機構不信任，不敢輕易把房產抵押出去。湖南退休公務員李云林了解了這項業務后，心里直犯嘀咕：“房子可是家里的重要財產，隨便交給誰能放心嗎？再說，一抵押就是十年、二十年，這家企業能正常運行多久還不知道呢！萬一把房子抵押給他，機構把房子賣掉卷錢跑了，上哪兒找他們去啊？”
陳秋霖指出，“以房養老”機構的信用確實是個大問題。目前，我國市場上還缺少成熟、專業化的商業機構來開展這一業務，機構和客戶之間很難建立良好的信任關系。加上一些地方曾出現過在和老年人正式簽約之前，機構將老人的房產提前出售，使老年人權利受損，更令老年人望而卻步。
現有產品設計不合理，也讓老年人顧慮重重。在北京市朝陽區大望路某銀行的營業網點，李榮杰老人正在等候辦理業務，說起“以房養老”他就直搖頭：“這個業務聽上去就不太靠譜。無論什么樣的產品，最起碼要保證把老人養到老，不能半路上再折騰。現在貸款期限只有10年，可老人一般不止活10年，那10年以后我們怎么辦？要是房子被收走了，不是連住的地方都沒有了嗎？不然，就得拿錢從銀行把房子贖回。話說回來，如果我們有這筆錢，還用得著向銀行貸款嗎？”
不少老人都有房產要留給后人的傳統觀念，也使得這項業務難以推廣。70多歲的張桂玲老人家住北京來廣營，每月養老金不到2000元。她說：“我自己就有一套老房子，將來還打算留給孫子結婚用呢。養老金少，自己生活差點、吃點苦不算啥。北京現在房價漲得這么快，有房子還是留著比較合適。不然孩子們還得交高首付去買房，貸款了還得給銀行高利息。”
應當為“以房養老”機構提供擔保或者再保險，根據房地產市場發展和人均壽命變化情況設計產品
“未來隨著老年人群結構的變化，參與機構的逐步成熟，‘以房養老’市場會逐漸走上正軌，規模會不斷擴大。”陳秋霖認為。
陳秋霖分析，現在進入養老階段的是上世紀三四十年代左右出生的人群，數量和規模都不大，他們房產不多但子女卻比較多，養老問題基本就是由家庭子女承擔了。而今后我國逐漸進入老齡化社會，50后、60后甚至70后成為主要養老人群，他們的房產相對較多，但是從家庭成員特別是子女那兒得到的養老幫助會很少，這時就需要從社會上的金融機構尋求幫助，以便將不動產變為現金，滿足養老需求。
陳秋霖建議，政府應當為開展“以房養老”的機構提供擔保或者再保險，以政府信用增強商業機構和老年人之間的信任，同時加強對這些商業機構的監管，防止出現損害老年人利益的情況發生。
“‘以房養老’產品設計合理，才能真正具有市場活力。”中央財經大學保險學院教授郝演蘇說，目前市場上的產品有些就是10年左右的貸款期限，這樣的產品設計過于簡單，也沒有從老年人的實際情況考慮。
在國外，專業的金融機構會根據房地產市場發展情況和人均壽命變化情況，確定一個合理的養老金給付期限，一般為20年，根據這個年限確定養老金給付金額。如果客戶在給付期內過世，則繼續付給其子女等繼承人；如果客戶生存時間超過給付期限，則給付直至其身故。
此外，還要建立一些公益性的中介機構，為“以房養老”市場提供配套的專業化服務，以保證市場的公正、公平。郝演蘇介紹，在發達國家，按揭養老有成熟的運作方式。比如在房產評估環節，有中立的權威專業評估機構負責房屋價值的評估，既能照顧到老人的利益，也能保證金融機構的合理收益，而我國目前這些方面都比較缺乏，未來需要加大配套機構建設。（歐陽潔 吳秋余）
