（一）中心區土地的自然壟斷性質與不動產價格曲線

　　城市（中心區）地皮的性質是自然壟斷。有觀點認為只要實行土地私有化、放開市場，讓需求、供給雙方自由競爭，地價、房價等就會回歸平穩。這種分析缺乏真實依據，因為實際上各方要爭奪的資源，并非960萬平方公里內均質的、可以隨意替代、互換的土地，而是已經形成城市的中心區地段內特別具有稀缺性的地皮，所以中心區的土地資源就形成了自然壟斷。以“寸土寸金”的王府井為例，如果張三占有這塊土地，那么李四就無法占有，也找不到替代物，這就是自然壟斷。典型的自然壟斷現象還可以列舉日本案例：日本在二戰后土地私有化實施比較徹底，但由于釘子戶存在，東京成田國際機場到現在都沒有建成第二條跑道——不管政府報的出價如何，釘子戶就是不肯賣，第二條跑道也就建不起來，這即是所謂自然壟斷，無關公有或者私有。由于以黃金地段為代表的中心區地皮具有自然壟斷的性質，因此在城鎮化快速發展的歷史過程中，中心區不動產的價格曲線總體而言一定是上揚的，沒有任何因素能改變這條曲線的基本模樣，政府所能做的無非是使商品房價曲線斜率不要太陡峭，也不要在演變中劇烈地大起大落或者產生過多泡沫以至于嚴重影響社會和民生，同時必須提供保障房解決低端居民“住有所居”問題。

　　（二）房價與地價：先有雞還是先有蛋？

　　討論了自然壟斷的概念后，另一個應在認識上明確解決的就是在城鎮化過程中，從住房的市場軌來講，有觀點稱房價和地價關系就像是先有雞還是先有蛋的問題，很難分辨。但我認為房價與地價并不是“雞生蛋、蛋生雞”如何排列先后順序這個類型的問題。作為滿足消費需求的具象化目標，住房在黃金地段的升值趨勢是自然壟斷情況下所有因素的共同作用使然。但分析中可知：如果是地價決定房價，那么只要控制住中心區的地價，房價就會趨于低穩。但實際上即使政府強力控制地價，房價也會受市場供需和競爭影響而繼續上揚，所以政府嚴控商業化項目地價的結果，只能是使中間開發環節取得更多暴利；另一方面反過來想，由競價形成的下一輪地皮價格導致地價比上一輪房價更貴，看似不合理，但在對自然壟斷物公平競爭的前提下，下一輪“面粉”比上一輪“面包”賣得貴是可以有道理的——競爭中如果開發商高價拿地而商品住房價格上不去，那么只會“砸在自己手里”讓他自身蒙受損失，這是在邏輯上合乎情理的市場約束與平衡。所以從根本上講，房價是決定地價的，只是現實生活中兩者的關系往往直觀表現為撲朔迷離的互動過程。

　　（三）保有環節稅負對供需雙方及平衡狀態的影響

　　研究保有環節稅負對住房市場供需的影響，其實我們心目中首先要考慮在保障軌上形成有效供給，讓低中收入階層家庭“住有所居”，然后才能從容分析處理市場軌上的供需問題。從需求方面看，如果自住者對保有環節的稅負有清醒的預期，在做購房決策時就會更考慮實惠，一般的購房自住者將繼續傾向于按好的地段與合意的朝向、位置購房，但會更多選擇中小戶型。另一類購房者是把買房看成購買商業性的社會保險，這在經濟上有道理，但房產稅的出現會改變一部分長期持有者對于空置住房無所謂的態度，以持有成本的壓力迫使其出租自持的房屋，從而減少空置率。無論是因房產稅導致的小戶型傾向還是空置率降低效應，都是值得肯定和應該追求的積極、正面因素。另外一種購房者作為需求方是大量買進與賣出的炒房者。有觀點認為炒房者并不在乎一點房產稅，因為這部分人是獲高利的。但其他人行為的改變會影響炒房者，使之收斂自身的行為，如原來炒30套、40套的人，現在可能炒10套、20套；原來炒10套、8套的人，現在可能只敢炒5套、3套，因為炒房者要跟隨市場走，市場總體的氛圍會隨房產稅的推出而趨于沉穩。另外，市場上接盤的人有相當大部分是自住，自住者又主要需要中小戶型，那么上述的種種因素會促使供方的開發商順應市場需求結構的變化而在建設安排上使中小戶型增加。而從供給優化的角度來看，使開發商為適應市場需求更好地集約利用土地，提供更多的中小戶型，正是調控應追求的正面結果。這樣，土地集約化利用水平上升，同時空置率降低，可用資源在租房市場上更活躍，于是社會中即使并不增加一分錢投入，也會使市場供給量增加，資源配置更合理，客觀上使配置綜合績效上升，市場上更平衡、更沉穩、更少泡沫。

　　這樣綜合考慮，房產稅會使得不動產的價格曲線在不改變基本模樣的同時，減少市場泡沫，平緩價格的起伏，有利于提高不動產業發展中的健康程度。

　　有一種觀點強調房產稅對房價影響不大，這種說法有一定道理，但如講房產稅對房價沒有影響，就過于絕對化了。房產稅對房價肯定有影響，但這種在保有環節的稅收并不能起到“定海神針”的作用。單純依靠房產稅不可能就使房價低平，但這并不意味著房產稅對房價沒有影響——前述分析是表明房產稅通過影響供需雙方的選擇，自然而然地使房價具有沉穩特點的這種效應。實際的房價，是這種效應與其它各種不同方向的效應對沖和形成合力的結果。

　　對這幾年的“調控新政”，我們應肯定調控中間還有很多的不得已不完善的因素，需要去減少這些不滿意因素，但不能否定調控的作用。“越調越高”這個命題有誤導的，如果不調控，房價不知道要發展成什么樣子。如果不調控就會更高，通過調整壓抑里面的泡沫，使這個曲線的傾斜率降低了，所以，不能簡單地說否定調控，正因為有宏觀調控，一些城市房價過快上漲勢頭得到了遏制。但要說，更有長效機制性質、更合理的房產稅制度建設的推進還顯得緩慢無力。