作者：華中科技大學中國鄉(xiāng)村治理研究中心教授 賀雪峰

據(jù)《楚天都市報》報道，湖北“蘄春、陽新、孝昌、大悟、房縣、秭歸、巴東等7個縣級城市，發(fā)現(xiàn)商品房銷售情況并不樂觀。據(jù)多方了解，每座縣城的待售商品房至少超過三成，有的甚至超過50%。”報道中的縣市房地產(chǎn)滯銷狀況在中西部地區(qū)具有很大的代表性和典型性，值得討論，需要警惕。

一、中西部地區(qū)縣級財政普遍比較困難。目前在土地財政主要歸地方的財稅制度安排下面，地方政府具有極強的謀取土地財政的積極性，是一點也不奇怪的。所謂土地財政，在中西部地區(qū)，主要就是地方政府通過招商，高價出讓土地，將土地用于開發(fā)商品房出售，政府獲得土地出讓金。

在中西部地區(qū)，問題不在于沒有土地，而是土地多得很，農(nóng)民都愿意出讓自己的土地。問題在于，開發(fā)商高價獲得的土地建了商品房，這些商品房要能夠賣得出去。只有商品房賣得出去，開發(fā)商才能賺錢，政府才能獲得土地出讓金，從而獲得大筆的土地財政收入。因此，對于中西部地區(qū)而言，能否獲得土地財政，根本問題不是能否獲得開發(fā)房地產(chǎn)的土地，而是在這個特定行政區(qū)位和地理位置上開發(fā)房地產(chǎn)，是否可以具有相應(yīng)的房地產(chǎn)的有效需求。只要有市場需求，中西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)就是順風順水的事情。

一般來講，在中西部地區(qū)的縣一級，房地產(chǎn)的有效需求并不大。原因很簡單，中西部地區(qū)縣域經(jīng)濟不發(fā)達，缺少工商業(yè)的充分發(fā)展，又相對缺少對周邊地區(qū)的經(jīng)濟社會文化輻射力。從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的農(nóng)民，即使愿意進城買房，他們也買不起，就是買得起，他們也住不下來，因為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)必須就近。離開村莊，住在縣城務(wù)農(nóng)顯然是不靠譜的。

在中西部縣一級缺少房地產(chǎn)有效需求的情況下面，要獲得土地財政收入，幾乎唯一的辦法就是打農(nóng)民工的主意，因為農(nóng)民工外出務(wù)工賺了點錢，他們在沿海地區(qū)和大城市務(wù)工經(jīng)商，但很少有人在這些地區(qū)買得起房，這部分人又不愿意回到村莊。他們就可能成為縣一級房地產(chǎn)的主要需求者。為了土地財政，縣市級會極強地開發(fā)房地產(chǎn)的積極性。他們開發(fā)房地產(chǎn)，就一定要調(diào)動農(nóng)民工的消費需求，因此很容易走到積極鼓勵推動農(nóng)民工到縣城買房這一步了。

鼓勵農(nóng)民進城買房，辦法很多。比較穩(wěn)健的辦法是借中央“四化同步”，積極推進城鎮(zhèn)化，鼓勵農(nóng)民進城，配套以資本下鄉(xiāng)推動農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)。宣傳農(nóng)民進城買房就是投資，房價會持續(xù)上漲的神話。給農(nóng)民到城市買房以按揭貸款，以政策支持，以各種福利的許諾，甚至樂意鼓勵農(nóng)村女孩談朋友無縣城商品房不嫁。比較激進的辦法則是不允許農(nóng)民在農(nóng)村原來宅基地上建新房，甚至不允許農(nóng)民維修舊房，而要求農(nóng)民進城買房，逼農(nóng)民進城買房。有地方政府甚至下指標要求鄉(xiāng)村兩級組織讓農(nóng)民進城買房。

二、地方政府一方面積極開發(fā)（穩(wěn)健的及激進的）房地產(chǎn)市場需求，一方面獲得土地財政收入。而一旦可以獲得土地財政收入，地方政府就會有巨大的進一步擴大制造房地產(chǎn)市場需求的積極性，以獲得更多的土地財政收入。一旦房地產(chǎn)開發(fā)過多，以至于目前全國縣市一級普遍出現(xiàn)了嚴重的房地產(chǎn)過剩，搞不好就會出現(xiàn)嚴重的鬼城現(xiàn)象，并引發(fā)金融風險甚至經(jīng)濟危機，地方政府就會更加瘋狂地開發(fā)房地產(chǎn)需求了。這是理解當前中西部地方政府普遍將“四化同步”的“經(jīng)”和城鎮(zhèn)化的“經(jīng)”念歪的原因。

唯有在這個背景下面，我們才能理解為什么地方政府會如此積極地推進資本下鄉(xiāng)搞現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，搞農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營，才能理解為什么地方政府要在土地制度上搞創(chuàng)新，為什么要用“五件衣服換三件衣服”，要鼓勵農(nóng)民工在縣城買房置業(yè)、返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)，要鼓勵外出人員為父母在縣城買房以盡孝心等等各種稀奇古怪的推動農(nóng)民進城買房的口號與行動。