作者：華中科技大學(xué)中國(guó)鄉(xiāng)村治理研究中心教授 賀雪峰

據(jù)《楚天都市報(bào)》報(bào)道，湖北“蘄春、陽(yáng)新、孝昌、大悟、房縣、秭歸、巴東等7個(gè)縣級(jí)城市，發(fā)現(xiàn)商品房銷售情況并不樂觀。據(jù)多方了解，每座縣城的待售商品房至少超過三成，有的甚至超過50%。”報(bào)道中的縣市房地產(chǎn)滯銷狀況在中西部地區(qū)具有很大的代表性和典型性，值得討論，需要警惕。

一、中西部地區(qū)縣級(jí)財(cái)政普遍比較困難。目前在土地財(cái)政主要?dú)w地方的財(cái)稅制度安排下面，地方政府具有極強(qiáng)的謀取土地財(cái)政的積極性，是一點(diǎn)也不奇怪的。所謂土地財(cái)政，在中西部地區(qū)，主要就是地方政府通過招商，高價(jià)出讓土地，將土地用于開發(fā)商品房出售，政府獲得土地出讓金。

在中西部地區(qū)，問題不在于沒有土地，而是土地多得很，農(nóng)民都愿意出讓自己的土地。問題在于，開發(fā)商高價(jià)獲得的土地建了商品房，這些商品房要能夠賣得出去。只有商品房賣得出去，開發(fā)商才能賺錢，政府才能獲得土地出讓金，從而獲得大筆的土地財(cái)政收入。因此，對(duì)于中西部地區(qū)而言，能否獲得土地財(cái)政，根本問題不是能否獲得開發(fā)房地產(chǎn)的土地，而是在這個(gè)特定行政區(qū)位和地理位置上開發(fā)房地產(chǎn)，是否可以具有相應(yīng)的房地產(chǎn)的有效需求。只要有市場(chǎng)需求，中西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)就是順風(fēng)順?biāo)氖虑椤?/p>

一般來講，在中西部地區(qū)的縣一級(jí)，房地產(chǎn)的有效需求并不大。原因很簡(jiǎn)單，中西部地區(qū)縣域經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，缺少工商業(yè)的充分發(fā)展，又相對(duì)缺少對(duì)周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)文化輻射力。從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的農(nóng)民，即使愿意進(jìn)城買房，他們也買不起，就是買得起，他們也住不下來，因?yàn)檗r(nóng)業(yè)生產(chǎn)必須就近。離開村莊，住在縣城務(wù)農(nóng)顯然是不靠譜的。

在中西部縣一級(jí)缺少房地產(chǎn)有效需求的情況下面，要獲得土地財(cái)政收入，幾乎唯一的辦法就是打農(nóng)民工的主意，因?yàn)檗r(nóng)民工外出務(wù)工賺了點(diǎn)錢，他們?cè)谘睾５貐^(qū)和大城市務(wù)工經(jīng)商，但很少有人在這些地區(qū)買得起房，這部分人又不愿意回到村莊。他們就可能成為縣一級(jí)房地產(chǎn)的主要需求者。為了土地財(cái)政，縣市級(jí)會(huì)極強(qiáng)地開發(fā)房地產(chǎn)的積極性。他們開發(fā)房地產(chǎn)，就一定要調(diào)動(dòng)農(nóng)民工的消費(fèi)需求，因此很容易走到積極鼓勵(lì)推動(dòng)農(nóng)民工到縣城買房這一步了。

鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房，辦法很多。比較穩(wěn)健的辦法是借中央“四化同步”，積極推進(jìn)城鎮(zhèn)化，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城，配套以資本下鄉(xiāng)推動(dòng)農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)。宣傳農(nóng)民進(jìn)城買房就是投資，房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)上漲的神話。給農(nóng)民到城市買房以按揭貸款，以政策支持，以各種福利的許諾，甚至樂意鼓勵(lì)農(nóng)村女孩談朋友無縣城商品房不嫁。比較激進(jìn)的辦法則是不允許農(nóng)民在農(nóng)村原來宅基地上建新房，甚至不允許農(nóng)民維修舊房，而要求農(nóng)民進(jìn)城買房，逼農(nóng)民進(jìn)城買房。有地方政府甚至下指標(biāo)要求鄉(xiāng)村兩級(jí)組織讓農(nóng)民進(jìn)城買房。

二、地方政府一方面積極開發(fā)（穩(wěn)健的及激進(jìn)的）房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，一方面獲得土地財(cái)政收入。而一旦可以獲得土地財(cái)政收入，地方政府就會(huì)有巨大的進(jìn)一步擴(kuò)大制造房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的積極性，以獲得更多的土地財(cái)政收入。一旦房地產(chǎn)開發(fā)過多，以至于目前全國(guó)縣市一級(jí)普遍出現(xiàn)了嚴(yán)重的房地產(chǎn)過剩，搞不好就會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的鬼城現(xiàn)象，并引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)甚至經(jīng)濟(jì)危機(jī)，地方政府就會(huì)更加瘋狂地開發(fā)房地產(chǎn)需求了。這是理解當(dāng)前中西部地方政府普遍將“四化同步”的“經(jīng)”和城鎮(zhèn)化的“經(jīng)”念歪的原因。

唯有在這個(gè)背景下面，我們才能理解為什么地方政府會(huì)如此積極地推進(jìn)資本下鄉(xiāng)搞現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，搞農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)，才能理解為什么地方政府要在土地制度上搞創(chuàng)新，為什么要用“五件衣服換三件衣服”，要鼓勵(lì)農(nóng)民工在縣城買房置業(yè)、返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)，要鼓勵(lì)外出人員為父母在縣城買房以盡孝心等等各種稀奇古怪的推動(dòng)農(nóng)民進(jìn)城買房的口號(hào)與行動(dòng)。