作者：中共天津市委黨校哲學部主任　張 健

　　戰略的本質是高度，站得越高，才能看得越遠。中國樓市的金融化現象，只有站到全球視角，才能看清楚其本質及潛在風險。中國樓市以2003年為界限，分為兩個階段。1998—2003年，是樓市的商品化階段，此時的樓房是商品，房價取決于商品價值，受供求關系影響。2004年至今，是樓市的金融化階段，此時的住房具有金融產品的一些特點，房價取決于資本博弈。今天，從戰略高度來看樓市，可以得到兩個初步結論：第一，住房從商品異化為金融產品具有內在邏輯；第二，2014—2019年，美元進入升值周期，全球資本流動性逆轉，樓市面臨下行風險。

　　樓市金融化的兩個通道：“土地貨幣化”和“房子投資化”

　　中國房地產業的流程可以概括為四個環節和兩大流程，即：“拿地—貸款—建房—賣房”四環節，“拿地—貸款”和“建房—賣房”兩個流程。通觀上述流程及其后面的博弈，可以發現以下特殊現象：

　　第一，“土地貨幣化”成為樓市金融化的第一個通道。在“拿地—貸款”階段，開發商、地方政府、銀行三者之間，由于國情的復雜性和當前市場的不規范性，出現了與一般市場要求相背離的現象。正常的市場應該是：開發商出“土地出讓金”→從政府手中拿地→去銀行貸款。但現在，市場異化為下述流程：拿地→以土地抵押貸款→交付土地出讓金。在這里，開發商扮演了一個“中介”角色，即：把國家的貨幣（銀行信貸）和社會的資源（政府控地）連接起來，完成了一個“土地貨幣化”過程。該過程對社會的影響非常大，它扭曲了社會資金流的正常路徑。比如，從“開發商自有資金率”這一角度來衡量，健康的房地產這一數據約為70%，即開發商需要70元的自備開發資金，銀行體系提供資金30元。也就是說，在健康的市場體系中，銀行只為樓市提供30%的流動性。在這種情況下，信貸是反映社會實體經濟的基本資金需求的。但從2003年起，中國的房地產自有資金率允許35%，這意味著更多的流動性進入了樓市，此時的信貸需求不是真實的中國實體經濟的資金需求。在這個意義上，“限貸”和“約束貨幣”對樓市的“去金融化”具有直接影響力。

　　第二，“房子投資化”成為樓市金融化的第二個通道。在“建房—賣房”階段，正常市場化運作流程是“開發商出資→建筑商建房→現房賣房”，但實際流程變為“建筑商墊資→開發商期房預售→內部認購”。在這個階段，一方面，開發商不需要把資金開支在建筑成本上，在時間上，相當于“節流”，同時又開通“期房預售”的融資渠道，相當于“開源”。這樣，通過“節流”和“開源”兩手并進，開發商加強了樓市“資金鏈”的穩定性。另一方面，在賣房時，開發商又實行“內部認購”模式，即跟開發商有利益關系的內部人購房，然后再退購，高價賣給市場。這樣，通過內部購房，或者把銀行貨幣變現為房款，形成“銀行信貸=付房款”的資本運作模式（投資資本），或者把部分黑色或灰色貨幣洗成合法貨幣（洗錢資本），意味著樓市不再是簡單的商品運作對象，而逐漸變成資本運作新領域。尤其是，2003年以來推動房地產業支柱化的政策取向（尤其是原有80%“經濟適用房”轉變為“保障性商品房”），客觀上實現了全國房地產政策框架的重構。通俗地說，2003年以前，房地產格局是，100套房子出來，80套經濟適用房（用來住），10套廉租房，10套商品房（用途無限制）；2003年以后，房地產布局是，100套房子出來，除了10套廉租房不變，其余90套都是商品房，這些房子無“必須要用來住”的政策限制。這意味著，90套房子可以用來投資。

　　綜合上述“銀行信貸=付房款=資本運作”、“90套房子可以用來投資”，可以這樣判斷房子——2003年以后，房子具有了金融產品（用來投資）的性質，即樓市開辟了金融化的第二個通道。自此以后，房子金融化進程加速了。反映在生活中，2004年全國房子普遍漲價。

　　應該說，樓市在市場化進程中，既會出現“商品化”又會出現“金融化”，這是自然現象，無可厚非。但問題在于，健康的樓市需要“商品化”和“金融化”的有機協調布局。今天，中國樓市的金融化已比較明顯。因此，必須改變這個布局，否則，異化的樓市會危及中國整體經濟。