樓市金融化形成的社會力量博弈格局

　　從國際資本看，2002—2013年，是美元貶值區間，按照美元數據的統計規律來看，美元貶值周期約為10年多，而美元貶值，全球資源資產市場就一定會火爆，全球非美貨幣就一定相對升值。因為在全球格局中美元有兩個蹺蹺板結構：美元—全球資源資產；美元—非美貨幣。

　　這兩個蹺蹺板背后有兩種職業性國際資本。“美元—全球資源資產”后面是“全球對沖資本”，該資本運作的邏輯是：美元貶值，就追逐全球資源資產，反之則反（如，美元貶值，大家就買黃金；黃金貶值，就買美元。這種運作就是對沖資本運作的主要模式）。“美元—非美貨幣”后面是“美元套利交易資本”，該資本運作的邏輯是：美元貶值，非美貨幣相對升值，升值前進入，升值后至貶值前退出，反之則反（例如，一個美國人，在人民幣匯率是8∶1時，拿著1美元來到中國，換成8元人民幣；人民幣升值了，假設升值到1∶1匯率，那么，這位美國人放在中國的8元人民幣就可以換成8美元，然后回國，就會賺7美元。資本按照這種模式運作，就是美元套利交易）。具體到中國，2003年中國樓市金融化通道打開（“土地貨幣化”），則意味著，中國資產市場一定有利可圖。所以，一則，對沖資本會進入中國布局房產；二則，美元套利資本會在人民幣升值預期中進入并布局。二者合力，迅速擴大了我國的外匯儲備規模。2002—2012年，我國外匯儲備增加了3萬多億美元。當然，3萬億美元中不光包括這兩類資本，但是，排除中國貿易順差部分和正常的經濟項目資本，幾乎大部分都是這兩類。由此可大致評估國際資本在中國樓市中的影響力。

　　從國內資本來看，2003年后，三大力量共推了樓市的金融化。第一，信貸規模增加，利率逐年走低直至長期負利率，這意味著，國內貨幣供應量在加大，社會資本在渴求投資機會。第二，開發商在“土地抵押貸款支付出讓金”、“建筑商墊資”、“期房預售”、“內部認購”等環節獲得政策默許，意味著房子金融化已經形成了大氣候。第三，地方政府的財政需求（土地財政）、中央政府的房地產業支柱化（國18條），在政策層面形成巨大背景支持。而深入市場內部看，隨著一些現象的出現，市場內部的“資本構成”也逐漸顯現化，如：房奴的出現，意味著“剛需”是存在的；股市神話消失，投資者進入樓市，意味著“房產投資者”是真實的；外匯雙逆差長期持續（貿易賺錢和資本自己進來，且二者比例為1∶2），表明“國際職業資本”（美元套利交易和國際對沖資本）在樓市布局；“房姐”“房叔”現象屢屢曝光，揭示了大量“洗錢資本”的存在，等等。

　　綜合國際國內資本運作來看，中國樓市金融化是一個復雜的社會現象，在這個現象中，有兩個方面需要注意。第一，樓市如何走，從節奏上看，很大程度上受政策的影響；第二，樓市走成什么樣，從趨勢上看，主要取決于國際國內資本運作。