樓市金融化形成的社會(huì)力量博弈格局

　　從國(guó)際資本看，2002—2013年，是美元貶值區(qū)間，按照美元數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)規(guī)律來(lái)看，美元貶值周期約為10年多，而美元貶值，全球資源資產(chǎn)市場(chǎng)就一定會(huì)火爆，全球非美貨幣就一定相對(duì)升值。因?yàn)樵谌蚋窬种忻涝袃蓚€(gè)蹺蹺板結(jié)構(gòu)：美元—全球資源資產(chǎn)；美元—非美貨幣。

　　這兩個(gè)蹺蹺板背后有兩種職業(yè)性國(guó)際資本?！懊涝蛸Y源資產(chǎn)”后面是“全球?qū)_資本”，該資本運(yùn)作的邏輯是：美元貶值，就追逐全球資源資產(chǎn)，反之則反（如，美元貶值，大家就買(mǎi)黃金；黃金貶值，就買(mǎi)美元。這種運(yùn)作就是對(duì)沖資本運(yùn)作的主要模式）。“美元—非美貨幣”后面是“美元套利交易資本”，該資本運(yùn)作的邏輯是：美元貶值，非美貨幣相對(duì)升值，升值前進(jìn)入，升值后至貶值前退出，反之則反（例如，一個(gè)美國(guó)人，在人民幣匯率是8∶1時(shí)，拿著1美元來(lái)到中國(guó)，換成8元人民幣；人民幣升值了，假設(shè)升值到1∶1匯率，那么，這位美國(guó)人放在中國(guó)的8元人民幣就可以換成8美元，然后回國(guó)，就會(huì)賺7美元。資本按照這種模式運(yùn)作，就是美元套利交易）。具體到中國(guó)，2003年中國(guó)樓市金融化通道打開(kāi)（“土地貨幣化”），則意味著，中國(guó)資產(chǎn)市場(chǎng)一定有利可圖。所以，一則，對(duì)沖資本會(huì)進(jìn)入中國(guó)布局房產(chǎn)；二則，美元套利資本會(huì)在人民幣升值預(yù)期中進(jìn)入并布局。二者合力，迅速擴(kuò)大了我國(guó)的外匯儲(chǔ)備規(guī)模。2002—2012年，我國(guó)外匯儲(chǔ)備增加了3萬(wàn)多億美元。當(dāng)然，3萬(wàn)億美元中不光包括這兩類(lèi)資本，但是，排除中國(guó)貿(mào)易順差部分和正常的經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目資本，幾乎大部分都是這兩類(lèi)。由此可大致評(píng)估國(guó)際資本在中國(guó)樓市中的影響力。

　　從國(guó)內(nèi)資本來(lái)看，2003年后，三大力量共推了樓市的金融化。第一，信貸規(guī)模增加，利率逐年走低直至長(zhǎng)期負(fù)利率，這意味著，國(guó)內(nèi)貨幣供應(yīng)量在加大，社會(huì)資本在渴求投資機(jī)會(huì)。第二，開(kāi)發(fā)商在“土地抵押貸款支付出讓金”、“建筑商墊資”、“期房預(yù)售”、“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”等環(huán)節(jié)獲得政策默許，意味著房子金融化已經(jīng)形成了大氣候。第三，地方政府的財(cái)政需求（土地財(cái)政）、中央政府的房地產(chǎn)業(yè)支柱化（國(guó)18條），在政策層面形成巨大背景支持。而深入市場(chǎng)內(nèi)部看，隨著一些現(xiàn)象的出現(xiàn)，市場(chǎng)內(nèi)部的“資本構(gòu)成”也逐漸顯現(xiàn)化，如：房奴的出現(xiàn)，意味著“剛需”是存在的；股市神話消失，投資者進(jìn)入樓市，意味著“房產(chǎn)投資者”是真實(shí)的；外匯雙逆差長(zhǎng)期持續(xù)（貿(mào)易賺錢(qián)和資本自己進(jìn)來(lái)，且二者比例為1∶2），表明“國(guó)際職業(yè)資本”（美元套利交易和國(guó)際對(duì)沖資本）在樓市布局；“房姐”“房叔”現(xiàn)象屢屢曝光，揭示了大量“洗錢(qián)資本”的存在，等等。

　　綜合國(guó)際國(guó)內(nèi)資本運(yùn)作來(lái)看，中國(guó)樓市金融化是一個(gè)復(fù)雜的社會(huì)現(xiàn)象，在這個(gè)現(xiàn)象中，有兩個(gè)方面需要注意。第一，樓市如何走，從節(jié)奏上看，很大程度上受政策的影響；第二，樓市走成什么樣，從趨勢(shì)上看，主要取決于國(guó)際國(guó)內(nèi)資本運(yùn)作。