樓市金融化在2014—2020年面臨的國際風險

　　在全球視野中，樓市屬于資產領域；在全國范圍內，屬于投資領域。過去10多年（2002—2013年），美元貶值，資產火爆，中國樓市后面聚集了大量的美元；過去8年多，樓市金融化，房子后面積聚了大量國內資本。如今，美元流動的6年升值周期已經開啟，中國樓市的世界背景將翻轉。

　　國際上，1970年代后，美元成為全球經濟變動的按鈕，它形成了三個蹺蹺板：“美元—全球資源資產”，“美元—非美貨幣”，“美元—國債”。美元運行具有顯著的周期性。美元升值，全球美元現金相對短缺，全球資源資產低迷，世界經濟蕭條；美元貶值，全球美元現金相對寬松，全球資源資產火爆，世界經濟繁榮。這源于美元從“美金”向“石油美元”的轉換。

　　1970年代前，美元被稱為美金；1970年代后，美國黃金增量跟不上全球對美元需求的增量，所以，“35美元=1盎司黃金”標準作廢，轉而按照“市場需要多少美元就印多少”的標準發行美元，即“金本位”轉換為“需求本位”。這一轉換帶來美元的信任危機。為維持美元的世界貨幣地位，美國實施基辛格三大戰略框架——“控制石油，即控制世界各國；控制糧食，即控制全人類；控制貨幣，即控制全世界”。之后，世界形成一種新的交易秩序，即“現代化需要工業化，工業化需要石油，買石油必須用美元”，由此，美元被稱之為“石油美元”。

　　比較1970年代前后的美元，不難發現，“美金”變為“石油美元”，背后是一種全球經濟格局的重構。這是因為若把美元看作紙條，那么美金等于以黃金作抵押，石油美元等于以暴力（指美國強大的軍事存在）為抵押。以暴力作抵押的紙條風險很大。由此，全球閑置的美元現金就進行了下述選擇：美元不可靠，就去買全球資源資產避險；全球資源資產不可靠，就持有美元現金避險。這樣，一種新的美元全球性結構就形成了，即“美元—全球資源資產”的蹺蹺板。不僅如此，在邏輯上，匯率是以美元為基準貨幣的，所以，美元與非美貨幣之間也具有反相關關系。“美元—非美貨幣”，又是一個蹺蹺板。兩個蹺蹺板，共同一端均是“美元”。所以，1970年代后的第一個重大變化就是：美元成為了全球經濟變化的“按鈕”。

　　研究這個“按鈕”，可以發現，美元可以有序引導全球經濟變動，其機制是：（1）美元是一個類似于手的雙面結構，手心=美元現金，手背=美國國債，二者關系類似，“印1美元=發1美元國債”。（2）美元印得多，貶值；美元印得多（手心多）=國債發得多（手背多）→發得多，國債便宜→便宜，國債就賣得火→賣得火，國債就會升值，即“美元-國債”之間反向運動，這又是一個新的蹺蹺板。（3）美元越貶值，為避險，人們就越需要購買國債，國債就越火，而買國債必須用美元，這意味著，國債火=美元需求高=美元升值，本來，美元是貶值的，但經過一段時間，美元反而又升值了。所以，美元就像蹺蹺板那樣，下跌到地面就會慢慢上升，其漲跌具有周期性。

　　歷史數據顯示：美元貶值約為10多年，升值約為6年多。基本數據是：1971—1980年，美元貶值（10年）；1980—1986年，美元升值（6年）；1986—1996年，美元貶值（10年）；1996—2002年，美元升值（6年多）；2002—2013年，美元貶值（10多年）。以此類推，2014—2020年，美元升值（6年多）。

　　美元升值將對中國造成的影響是：對沖資本撤離，美元套利資本離場。過去10年，中國因外儲增發的貨幣估算約為60多萬億元左右，占今天國內貨幣總量比重很大。這意味著風險很大。具體說，在美元升值明朗化背景下，一方面，樓市后面的國際資本會撤離；另一方面，人民幣貶值預期會到來。因此，樓市將面臨內外夾擊。

　　綜合上述關于樓市演化及美元演進的分析，筆者認為，中國樓市已經不僅僅是中國經濟現象，它在美元格局中成為國際職業資本運作的特殊領域，該領域形成三個影響中國發展的基本通道：一是通過影響外匯儲備間接影響人民幣發行，即進來一美元就要按照匯率發行相應數額的人民幣，這意味著美元成為影響人民幣發行的特殊機制，這也決定了，在現有貨幣發行框架下，我們很難控制國際資本在中國的布局；二是“美元—人民幣”蹺蹺板，在美元套利資本的推助下，人民幣升貶是一種很難受政府力量絕對控制的事情；三是“美元—樓市”蹺蹺板，在對沖資本助推下，樓市成為謀利的主戰場，我們將面對國際職業資本的挑戰。

　　基于此，當務之急是，樓市應當去金融化，這不僅是一個經濟選項，更是一個戰略選項，我們必須從國際戰略高度看待和重視樓市去金融化的意義。