房地產(chǎn)調(diào)整是回歸理性的正常調(diào)整不會出現(xiàn)全面崩盤

　　《經(jīng)濟(jì)參考報》：中國經(jīng)濟(jì)增速稍稍調(diào)整，國際上立刻就有一種唱衰中國經(jīng)濟(jì)的聲音出來，認(rèn)為中國經(jīng)濟(jì)會出現(xiàn)硬著陸，而其最主要的根據(jù)是在中國經(jīng)濟(jì)中占有重要比重的房地產(chǎn)的銷量和價格都出現(xiàn)了下降的情況，投資增速也開始下滑，您怎么看待這個問題？

　　范劍平：經(jīng)濟(jì)增長長期看，主要由供給面和潛在增長率決定，短期波動則主要由投資、出口和消費(fèi)三大需求，也就是老百姓通常說的三駕馬車決定。

　　從現(xiàn)在情況看，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下滑主要不是由出口和消費(fèi)需求影響的。雖然今年的海關(guān)外貿(mào)數(shù)據(jù)看上去不是很好，但是因?yàn)樘蕹巳ツ杲y(tǒng)計虛假成分，所以今年的數(shù)據(jù)更真實(shí)。而且，對出口數(shù)據(jù)的統(tǒng)計，除了海關(guān)數(shù)據(jù)外，還有企業(yè)出口產(chǎn)品交貨值。從今年前幾個月情況來看，企業(yè)出口產(chǎn)品交貨值的表現(xiàn)明顯好于海關(guān)數(shù)據(jù)，前4個月同比增長達(dá)到4.9%，5月份當(dāng)月達(dá)到5.2%，和去年大體相當(dāng)。

　　消費(fèi)比較平穩(wěn)，與百姓收入相吻合，去年消費(fèi)是減速的，主要是“三公”消費(fèi)。所以，從三大需求來看，造成中國經(jīng)濟(jì)下滑的主要因素在于投資增速下滑。

　　從我國固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)來看，房地產(chǎn)投資占23%，基礎(chǔ)設(shè)施投資占25%，剩下52%是一、二、三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能投資。從產(chǎn)能投資看，前幾年已經(jīng)出現(xiàn)產(chǎn)能過剩，所以它的投資增速早已經(jīng)開始下降，不是今年的新跡象。去年我國投資之所以保持20%以上的增長，主要依靠房地產(chǎn)和基建投資，今年1-5月份，基建投資增速同比增長25%，比前4個月的投資增速高了2.2%，說明政府穩(wěn)增長的效果開始顯現(xiàn)。最后焦點(diǎn)聚集在房地產(chǎn)投資，今年經(jīng)濟(jì)增速下滑最主要就是房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)調(diào)整帶來的。今年1到4月份 ， 開 發(fā) 商 拿 地 同 比 下 降7 .9%， 而 房 屋 新 開 工 面 積 降 幅 高達(dá)22.1%，其中住宅下降24.5%。

　　那么，應(yīng)該如何看待當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)的這種情況呢？首先，我認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)整是件好事。前些年有人講中國經(jīng)濟(jì)過度依賴房地產(chǎn)，一定要降低對房地產(chǎn)的依賴，我覺得，早晚要過這一關(guān)，早調(diào)整比晚調(diào)整對中國經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)持續(xù)發(fā)展更有利。房地產(chǎn)調(diào)整對中國經(jīng)濟(jì)最大的好處是有利于資金回流實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

　　前幾年，房地產(chǎn)增長過快、過熱、發(fā)高燒，處于一種不正常的狀態(tài)，大量資金過多地流入房地產(chǎn)，造成部分城市房價快速上漲，房地產(chǎn)開發(fā)面積過大，而這些都是以實(shí)體經(jīng)濟(jì)失血為代價的，甚至已經(jīng)出現(xiàn)了實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)空心化。實(shí)體經(jīng)濟(jì)空心化一般發(fā)生在一國人均G D P達(dá)到2萬美元的時候，可是當(dāng)前中國人均G D P只有6700多美元，離人均2萬美元還很遠(yuǎn)，不應(yīng)該出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)空心化。回過頭看過去的五年，不但許多民營資本，小微企業(yè)紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，甚至一些央企也按捺不住沖動紛紛投身房地產(chǎn)，這就出現(xiàn)了對我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的逆調(diào)整。在實(shí)體經(jīng)濟(jì)更新?lián)Q代和產(chǎn)業(yè)升級的關(guān)鍵時刻，技術(shù)研發(fā)、技術(shù)創(chuàng)新最需要資金的時候，資金卻大量流走進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，對中國經(jīng)濟(jì)整體非常有害的，或者說目前的困難，與企業(yè)升級換代缺乏技術(shù)儲備有很大關(guān)系。這是在為過去幾年的錯誤行為買單。

　　如果目前房地產(chǎn)的調(diào)整能夠促使資金回流到實(shí)體經(jīng)濟(jì)的正確軌道上來，將對轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)有好處。

　　其次，對房地產(chǎn)的調(diào)整不要大驚小怪，中國絕不會出現(xiàn)所謂的房地產(chǎn)全面崩盤，更不會出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)硬著陸，這里最根本的要看房地產(chǎn)調(diào)整的幅度有多大。

　　目前來看，雖然出現(xiàn)了開發(fā)商購置土地面積和新開工面積的負(fù)增長，實(shí)際上房地產(chǎn)調(diào)整的幅度仍然非常有限。之所以給人造成房地產(chǎn)崩盤的印象是因?yàn)槿ツ攴康禺a(chǎn)市場過于瘋狂。

　　2013年“國五條”出臺后，一季度房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了瘋狂搶購的現(xiàn)象，人們就像買大白菜一樣瘋狂買房，當(dāng)時房地產(chǎn)銷售金額增長超過60%，銷售面積增長將近40%。在去年基數(shù)如此高的基礎(chǔ)上，今年前5月商品房銷售面積雖然同比下降了7.8%，但是仍然賣出去3.6億平方米的房子，這個數(shù)量與2012年相比，仍然增長了25%，屬于歷史次高水平。去年的高增長本身就不正常，是一種瘋狂行為下的產(chǎn)物。雖然今年房地產(chǎn)銷售金額增速下降8.5%，但是銷售金額仍然達(dá)到了2.3萬億元，明顯高于2012年，可以說去年房地產(chǎn)銷售增長過快嚴(yán)重透支了今年的購買能力。

　　從房價來看，無論是環(huán)比還是同比，大多數(shù)城市房價仍然上漲，所以這只是漲幅回落，前兩年總是說要遏制房價過快上漲，現(xiàn)在終于實(shí)現(xiàn)房價漲幅回落，這是多年以來希望的結(jié)果。當(dāng)然這只是開始，未來房地產(chǎn)調(diào)整的幅度不一定太大，但是時間可能會有兩三年。

　　中國的房地產(chǎn)不會崩盤。中國城鎮(zhèn)率要到70%還需要20年時間。這種在城鎮(zhèn)化率沒有達(dá)到70%之前被稱作人口城鎮(zhèn)化的加速期，超過70%以后，農(nóng)村向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移人口數(shù)量非常有限，進(jìn)入速度平穩(wěn)期。在加速期，購房主力包括進(jìn)城農(nóng)民，首次置業(yè)的剛需和改善型需求。所以，我國房地產(chǎn)不會崩盤最重要原因是城鎮(zhèn)化率水平與曾經(jīng)發(fā)生房地產(chǎn)崩盤國家的購房主力完全不一樣。

　　前一階段，確實(shí)有一部分城市出現(xiàn)房價過快上漲，以至于脫離了老百姓可支配收入的支撐。但是，如果房地產(chǎn)價格不繼續(xù)漲或者微跌，而老百姓的收入繼續(xù)提高，那么，幾年后，房價收入比將會大大改善，購房者的能力就上來了。

　　所以，既然不會出現(xiàn)房地產(chǎn)的崩盤，也就不會有中國經(jīng)濟(jì)的硬著陸。當(dāng)然，在房地產(chǎn)完全調(diào)整之前，雖然可以通過基建投資帶來經(jīng)濟(jì)下滑收窄，但是希望中國經(jīng)濟(jì)下半年再次出現(xiàn)“V型”反彈，很不容易，不要有太大指望。

　　《經(jīng)濟(jì)參考報》：最近，央行實(shí)施定向降準(zhǔn)，希望引導(dǎo)資金流向三農(nóng)、小微企業(yè)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)，但是，我們知道，前幾年央行放松銀根后，大量資金并沒有流入需要資金的小微企業(yè)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)，最終還是流向了房地產(chǎn)行業(yè)。那么您認(rèn)為，這次定向降準(zhǔn)的效果將會如何？

　　范劍平：我對資金定向?qū)捤傻恼咝Ч悬c(diǎn)懷疑，世界各國央行已經(jīng)嘗試過多次，貨幣政策還是總量政策，結(jié)構(gòu)上面效果不大。

　　前兩年也曾經(jīng)講到資金定向流動，希望流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，但是最后卻都拐彎流向了房地產(chǎn)。

　　如果這次人們對房地產(chǎn)的預(yù)期發(fā)生了變化，認(rèn)準(zhǔn)房地產(chǎn)行業(yè)有風(fēng)險，資金就不會再流向房地產(chǎn)。如果房地產(chǎn)行業(yè)不能重新回到獲得社會平均利潤率的正常行業(yè)，資金流向就不可能正常。