房地產調整是回歸理性的正常調整不會出現全面崩盤

　　《經濟參考報》：中國經濟增速稍稍調整，國際上立刻就有一種唱衰中國經濟的聲音出來，認為中國經濟會出現硬著陸，而其最主要的根據是在中國經濟中占有重要比重的房地產的銷量和價格都出現了下降的情況，投資增速也開始下滑，您怎么看待這個問題？

　　范劍平：經濟增長長期看，主要由供給面和潛在增長率決定，短期波動則主要由投資、出口和消費三大需求，也就是老百姓通常說的三駕馬車決定。

　　從現在情況看，經濟出現下滑主要不是由出口和消費需求影響的。雖然今年的海關外貿數據看上去不是很好，但是因為剔除了去年統計虛假成分，所以今年的數據更真實。而且，對出口數據的統計，除了海關數據外，還有企業出口產品交貨值。從今年前幾個月情況來看，企業出口產品交貨值的表現明顯好于海關數據，前4個月同比增長達到4.9%，5月份當月達到5.2%，和去年大體相當。

　　消費比較平穩，與百姓收入相吻合，去年消費是減速的，主要是“三公”消費。所以，從三大需求來看，造成中國經濟下滑的主要因素在于投資增速下滑。

　　從我國固定資產投資結構來看，房地產投資占23%，基礎設施投資占25%，剩下52%是一、二、三產業的產能投資。從產能投資看，前幾年已經出現產能過剩，所以它的投資增速早已經開始下降，不是今年的新跡象。去年我國投資之所以保持20%以上的增長，主要依靠房地產和基建投資，今年1-5月份，基建投資增速同比增長25%，比前4個月的投資增速高了2.2%，說明政府穩增長的效果開始顯現。最后焦點聚集在房地產投資，今年經濟增速下滑最主要就是房地產投資和房地產相關產業調整帶來的。今年1到4月份 ， 開 發 商 拿 地 同 比 下 降7 .9%， 而 房 屋 新 開 工 面 積 降 幅 高達22.1%，其中住宅下降24.5%。

　　那么，應該如何看待當前房地產領域出現的這種情況呢？首先，我認為，房地產調整是件好事。前些年有人講中國經濟過度依賴房地產，一定要降低對房地產的依賴，我覺得，早晚要過這一關，早調整比晚調整對中國經濟協調持續發展更有利。房地產調整對中國經濟最大的好處是有利于資金回流實體經濟。

　　前幾年，房地產增長過快、過熱、發高燒，處于一種不正常的狀態，大量資金過多地流入房地產，造成部分城市房價快速上漲，房地產開發面積過大，而這些都是以實體經濟失血為代價的，甚至已經出現了實體經濟產業空心化。實體經濟空心化一般發生在一國人均G D P達到2萬美元的時候，可是當前中國人均G D P只有6700多美元，離人均2萬美元還很遠，不應該出現產業空心化。回過頭看過去的五年，不但許多民營資本，小微企業紛紛進入房地產行業，甚至一些央企也按捺不住沖動紛紛投身房地產，這就出現了對我國經濟結構的逆調整。在實體經濟更新換代和產業升級的關鍵時刻，技術研發、技術創新最需要資金的時候，資金卻大量流走進入房地產領域，對中國經濟整體非常有害的，或者說目前的困難，與企業升級換代缺乏技術儲備有很大關系。這是在為過去幾年的錯誤行為買單。

　　如果目前房地產的調整能夠促使資金回流到實體經濟的正確軌道上來，將對轉變發展方式，調整經濟結構有好處。

　　其次，對房地產的調整不要大驚小怪，中國絕不會出現所謂的房地產全面崩盤，更不會出現經濟硬著陸，這里最根本的要看房地產調整的幅度有多大。

　　目前來看，雖然出現了開發商購置土地面積和新開工面積的負增長，實際上房地產調整的幅度仍然非常有限。之所以給人造成房地產崩盤的印象是因為去年房地產市場過于瘋狂。

　　2013年“國五條”出臺后，一季度房地產市場出現了瘋狂搶購的現象，人們就像買大白菜一樣瘋狂買房，當時房地產銷售金額增長超過60%，銷售面積增長將近40%。在去年基數如此高的基礎上，今年前5月商品房銷售面積雖然同比下降了7.8%，但是仍然賣出去3.6億平方米的房子，這個數量與2012年相比，仍然增長了25%，屬于歷史次高水平。去年的高增長本身就不正常，是一種瘋狂行為下的產物。雖然今年房地產銷售金額增速下降8.5%，但是銷售金額仍然達到了2.3萬億元，明顯高于2012年，可以說去年房地產銷售增長過快嚴重透支了今年的購買能力。

　　從房價來看，無論是環比還是同比，大多數城市房價仍然上漲，所以這只是漲幅回落，前兩年總是說要遏制房價過快上漲，現在終于實現房價漲幅回落，這是多年以來希望的結果。當然這只是開始，未來房地產調整的幅度不一定太大，但是時間可能會有兩三年。

　　中國的房地產不會崩盤。中國城鎮率要到70%還需要20年時間。這種在城鎮化率沒有達到70%之前被稱作人口城鎮化的加速期，超過70%以后，農村向城鎮轉移人口數量非常有限，進入速度平穩期。在加速期，購房主力包括進城農民，首次置業的剛需和改善型需求。所以，我國房地產不會崩盤最重要原因是城鎮化率水平與曾經發生房地產崩盤國家的購房主力完全不一樣。

　　前一階段，確實有一部分城市出現房價過快上漲，以至于脫離了老百姓可支配收入的支撐。但是，如果房地產價格不繼續漲或者微跌，而老百姓的收入繼續提高，那么，幾年后，房價收入比將會大大改善，購房者的能力就上來了。

　　所以，既然不會出現房地產的崩盤，也就不會有中國經濟的硬著陸。當然，在房地產完全調整之前，雖然可以通過基建投資帶來經濟下滑收窄，但是希望中國經濟下半年再次出現“V型”反彈，很不容易，不要有太大指望。

　　《經濟參考報》：最近，央行實施定向降準，希望引導資金流向三農、小微企業和實體經濟，但是，我們知道，前幾年央行放松銀根后，大量資金并沒有流入需要資金的小微企業和實體經濟，最終還是流向了房地產行業。那么您認為，這次定向降準的效果將會如何？

　　范劍平：我對資金定向寬松的政策效果有點懷疑，世界各國央行已經嘗試過多次，貨幣政策還是總量政策，結構上面效果不大。

　　前兩年也曾經講到資金定向流動，希望流向實體經濟，但是最后卻都拐彎流向了房地產。

　　如果這次人們對房地產的預期發生了變化，認準房地產行業有風險，資金就不會再流向房地產。如果房地產行業不能重新回到獲得社會平均利潤率的正常行業，資金流向就不可能正常。