中國經(jīng)濟可以抵御房地產(chǎn)下跌帶來的壓力

　　《經(jīng)濟參考報》：您認為，中國經(jīng)濟能否經(jīng)受得住房地產(chǎn)調(diào)整帶來的壓力？

　　范劍平：我認為，中國經(jīng)濟完全可以扛得住房地產(chǎn)下降帶來的壓力。

　　房地產(chǎn)對經(jīng)濟造成的壓力第一個來自就業(yè)。房地產(chǎn)作為龍頭產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈延伸很長，從鋼鐵、水泥、建材、投資品到家電、家具，甚至金融、保險、廣告等。房地產(chǎn)調(diào)整一定會給就業(yè)帶來一些壓力，但是，這種壓力和影響不會太大，不會改變我國就業(yè)的基本形勢。中國當前的就業(yè)依然處于供求平衡，局部供不應求的局面。這與過去供求平衡，供過于求情況不大一樣。

　　從就業(yè)狀況來看，按照以前的經(jīng)驗，經(jīng)濟增長與就業(yè)的關系是，經(jīng)濟增長7 .5%，可增加900萬個就業(yè)崗位。但是，隨著這幾年我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，情況發(fā)生了變化。2013年，中國經(jīng)濟增長7 .7%，就業(yè)崗位卻增加了1300萬，今年前4個月，中國經(jīng)濟增長7.4%，但是增加了600萬個就業(yè)崗位，所以今年基本上仍然可以保證1300萬個就業(yè)崗位。

　　工資的漲跌也可以反映勞動力供求關系的變化。2005年到2012年，我國城鎮(zhèn)職工人均工資上漲14.4%，2013年上漲13%以上，今年依然上漲10%以上，這么快的工資上漲水平可以反映出勞動力供不應求的現(xiàn)實。

　　此外，以前我國主要依靠制造業(yè)創(chuàng)造就業(yè)崗位，但是當前制造業(yè)創(chuàng)造工作崗位的能力在下降，而服務業(yè)創(chuàng)造就業(yè)崗位的能力在上升。

　　第二個壓力來自金融或者銀行。有開發(fā)商說，我們都是借銀行的錢，一旦房地產(chǎn)崩盤，我們還沒死，銀行就先死了。我認為，在房地產(chǎn)調(diào)整中，金融的風險會增大，但不會導致爆發(fā)類似美國那樣的金融危機，尤其是銀行不會出什么問題。

　　美國銀行喜歡搞房地產(chǎn)證券化，在美國房地產(chǎn)有現(xiàn)金流，而這正是證券化最好的標的，一定會把它發(fā)展出最好的金融衍生產(chǎn)品，有時候房價的微小變化都會引起連鎖反應，甚至引起金融海嘯。中國目前還沒有出現(xiàn)這種情況，中國銀行業(yè)放出去的貸款，老老實實存在銀行。

　　中國與日本的金融構(gòu)成更相似，以間接融資為主。日本房地產(chǎn)泡沫時間非常長，高潮時期銀行80%的貸款都是房地產(chǎn)貸款，中國截止到去年為止，與房地產(chǎn)有關的貸款只占總量的38%，這里面包括給開發(fā)商的貸款和老百姓按揭貸款以及以房地產(chǎn)為抵押貸款。而且我國房地產(chǎn)過快上漲主要是過去5年發(fā)生的事情，比日本時間要短。最主要的是中國的銀行在發(fā)放貸款的時候把主要風險轉(zhuǎn)嫁給其他人，自己保護得好好的，日本銀行恰恰無法做到這一點。比如，開發(fā)商將價值1000萬的土地抵押給銀行，只能獲得500萬貸款，除非土地價格下降一半，銀行才會出現(xiàn)風險，這種情況往往不會發(fā)生，此外銀行的利潤、風險撥備金等足以覆蓋房地產(chǎn)下降引起的壞賬。

　　總之，與房地產(chǎn)有關的風險肯定比過去要大得多，但是不會出現(xiàn)系統(tǒng)性風險。

　　第三，中國仍然是一個發(fā)展中國家，人均G D P只有6700多美元，儲蓄率很高，有很強投資能力，此外還有巨大投資需求空間，在房地產(chǎn)投資下降的同時，可以通過加大基礎設施建設的投資彌補房地產(chǎn)投資下滑帶來的沖擊和影響。對于那些人均G D P3、4萬美元、城鎮(zhèn)化率達到70%以上的國家，城鎮(zhèn)基礎設施建設基本已經(jīng)結(jié)束，投資空間匱乏。日本房地產(chǎn)泡沫破裂20年后，政府一直在想方設法擴大內(nèi)需，但是投無可投，G D P仍然是零增長就是這個原因。中國的基礎設施建設和改造，保障房、棚戶區(qū)改造建設還有很大的空間。

　　總之，我認為，這次房地產(chǎn)回落是房地產(chǎn)市場自發(fā)調(diào)整的結(jié)果，房價上漲過快，城市生活成本過高，農(nóng)民和外來人口用腳投票的結(jié)果，政府調(diào)節(jié)可以在短期內(nèi)發(fā)揮作用，但是無法保證長期有效，還是要依靠市場自身的力量。

　　以北上廣深等房價上漲最快的一線城市為例，房價過快上漲與外來人口大量流入密切相關，充足的就業(yè)機會和豐富的公共服務資源對外來人口具有巨大的吸引力。但是，近幾年，這種情況正在悄然發(fā)生變化。數(shù)據(jù)統(tǒng)計，去年北京市流入的外來人口只有41.5萬人左右，而在2006-2010年，平均每年流入外來人口達到84.8萬，上海在“十一五”時期年均流入人口82 .5萬，去年只增加了34 .7萬，不足一半，廣州和深圳去年分別流入8.8和8.2萬，分別是“十一五”時期的1/7和1/5。房價不會永遠上漲，漲到一定程度，購房者無法承受自然不會購買。

　　雖然5月份房地產(chǎn)投資在降溫，但是因為中央出臺了一系列穩(wěn)增長的措施，基建投資速度在加快，下半年經(jīng)濟會回升，但回升幅度有限，而且房地產(chǎn)下行壓力不光今年存在，甚至會延續(xù)到明年、后年。

　　中國不會出現(xiàn)房價下跌而無人購買的現(xiàn)象，特別是像北京這樣的城市，一旦房價下降10%、20%，自然會有人去買。