作者：中國社會科學院法學研究所 孫憲忠

　　根據我國《物權法》第10條第2款的規定，我國應建立統一的不動產登記制度。該規定從立法技術的角度看，是《物權法》第5條規定的“物權公示原則”應用于不動產領域的方案；從國情的角度看，是對我國現實生活中不統一的不動產登記制度提出的改變措施。我國《物權法》頒布實施已經數年，統一的不動產登記制度還沒有建立。這一問題目前已有根本解決的可能。建立統一的不動產登記制度，對于保障和促進我國市場經濟體制在不動產領域里的發展，對于保障公共資產和人民的不動產權利，對于保障和促進我國相關行政執法和法院司法，意義十分重大。制定《不動產登記條例》，需要統一思想認識，其指導思想主要有如下四點。

　　不動產登記制度是建立不動產物權的法律根據

　　建立不動產登記制度，是為不動產的物權變動提供官方的、公開的、恒久的、統一的法律根據、法律措施。我國《物權法》第5條規定了物權公示原則。在不動產領域，公示的法定方式就是不動產登記。該法第16條規定，“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。”該條明確指出，不動產登記的基本法律功能就是為確定物權建立法律根據。不動產登記發揮的法律根據的作用，主要是在確定物權是否存在，或者確定物權轉移是否已經生效等環節中，法官或者其他司法實踐家，以不動產登記簿上記載的物權和權利人，作為法律推定正確的物權和權利人，并予以承認和保護的法律分析和裁判的規則。不動產登記所發揮的這些作用，既可以體現在不涉及交易的情況下，即當事人請求司法機關或者行政執法機關依法明確某項不動產的歸屬；也可以體現在當事人之間發生不動產交易、請求司法機關明確交易中物權歸屬的工作環節中。另外，在一項不動產涉及利害第三人利益時，第三人也可以通過合法的手續查閱不動產登記簿，借此明確可能的交易風險，知悉自己的正當權益。

　　從不動產的法律根據的角度看，建立統一的不動產登記制度是必需的。在一宗不動產上有可能存在著多個物權，在這些物權之間，存在著哪個是基礎性權利哪個是從屬性權利、誰可以排斥別人誰必須接受別人的限制等法律上至關重要的關系，只有借助于一個統一的法律根據才能看出來。這是建立統一不動產登記制度最基本的原因。

　　不動產登記制度屬于物權變動的程序立法

　　與物權法的相關制度相比，不動產登記法規定的不動產登記的主要特點在于如何進行不動產登記，而不是登記與否對物權變動的影響。不動產登記法建立的是不動產登記的各項程序，也就是規范不動產登記機關開展不動產登記的程序，以及引導和保障民事主體設立、轉讓、變更和消滅不動產物權的程序。

　　第一，物權法中的不動產登記規則，是不動產立法的實體法；不動產登記法中的登記規則，是不動產立法的程序法。我國物權法中涉及不動產登記的規范，常常是指某項權利是否已經進行了登記，以及這種登記對于不動產物權發揮什么影響的規范。在這些規范中，不動產登記常常被當作一個法律事實，人們依據這些事實分析和裁判物權的效果。而不動產登記法規定不動產登記工作的展開，在該法中，不動產登記常常被當作一個工作的流程，該流程與一般工作程序的重大區別在于，它直接的后果會決定民事主體不動產物權的法律效力。

　　第二，物權實體法決定程序法，程序法反過來影響實體法。一般而言，程序法的建立取決于實體法，比如，我國《物權法》第9條規定，不動產物權的各項變更，必須納入不動產登記，不登記者不生效。這個規則就是國際上通稱的“實質主義登記”，因此，我國的不動產登記法必須保障登記與否能夠發揮立法所強調的實質主義的作用的實現。反過來，程序法也會對實體權利發揮決定性影響。當事人以自己的法律行為發生物權變動，比如設立物權，不動產登記與否會決定這種物權是否生效。不動產登記法作為一種法律程序，既在于規范登記機構的行為，也在于引導當事人的行為。