作者：中國(guó)社會(huì)科學(xué)院法學(xué)研究所 孫憲忠

　　根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第10條第2款的規(guī)定，我國(guó)應(yīng)建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。該規(guī)定從立法技術(shù)的角度看，是《物權(quán)法》第5條規(guī)定的“物權(quán)公示原則”應(yīng)用于不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的方案；從國(guó)情的角度看，是對(duì)我國(guó)現(xiàn)實(shí)生活中不統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度提出的改變措施。我國(guó)《物權(quán)法》頒布實(shí)施已經(jīng)數(shù)年，統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度還沒(méi)有建立。這一問(wèn)題目前已有根本解決的可能。建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，對(duì)于保障和促進(jìn)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域里的發(fā)展，對(duì)于保障公共資產(chǎn)和人民的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，對(duì)于保障和促進(jìn)我國(guó)相關(guān)行政執(zhí)法和法院司法，意義十分重大。制定《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》，需要統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí)，其指導(dǎo)思想主要有如下四點(diǎn)。

　　不動(dòng)產(chǎn)登記制度是建立不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的法律根據(jù)

　　建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度，是為不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)提供官方的、公開的、恒久的、統(tǒng)一的法律根據(jù)、法律措施。我國(guó)《物權(quán)法》第5條規(guī)定了物權(quán)公示原則。在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，公示的法定方式就是不動(dòng)產(chǎn)登記。該法第16條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。”該條明確指出，不動(dòng)產(chǎn)登記的基本法律功能就是為確定物權(quán)建立法律根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)揮的法律根據(jù)的作用，主要是在確定物權(quán)是否存在，或者確定物權(quán)轉(zhuǎn)移是否已經(jīng)生效等環(huán)節(jié)中，法官或者其他司法實(shí)踐家，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的物權(quán)和權(quán)利人，作為法律推定正確的物權(quán)和權(quán)利人，并予以承認(rèn)和保護(hù)的法律分析和裁判的規(guī)則。不動(dòng)產(chǎn)登記所發(fā)揮的這些作用，既可以體現(xiàn)在不涉及交易的情況下，即當(dāng)事人請(qǐng)求司法機(jī)關(guān)或者行政執(zhí)法機(jī)關(guān)依法明確某項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的歸屬；也可以體現(xiàn)在當(dāng)事人之間發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)交易、請(qǐng)求司法機(jī)關(guān)明確交易中物權(quán)歸屬的工作環(huán)節(jié)中。另外，在一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)涉及利害第三人利益時(shí)，第三人也可以通過(guò)合法的手續(xù)查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿，借此明確可能的交易風(fēng)險(xiǎn)，知悉自己的正當(dāng)權(quán)益。

　　從不動(dòng)產(chǎn)的法律根據(jù)的角度看，建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度是必需的。在一宗不動(dòng)產(chǎn)上有可能存在著多個(gè)物權(quán)，在這些物權(quán)之間，存在著哪個(gè)是基礎(chǔ)性權(quán)利哪個(gè)是從屬性權(quán)利、誰(shuí)可以排斥別人誰(shuí)必須接受別人的限制等法律上至關(guān)重要的關(guān)系，只有借助于一個(gè)統(tǒng)一的法律根據(jù)才能看出來(lái)。這是建立統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記制度最基本的原因。

　　不動(dòng)產(chǎn)登記制度屬于物權(quán)變動(dòng)的程序立法

　　與物權(quán)法的相關(guān)制度相比，不動(dòng)產(chǎn)登記法規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)登記的主要特點(diǎn)在于如何進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，而不是登記與否對(duì)物權(quán)變動(dòng)的影響。不動(dòng)產(chǎn)登記法建立的是不動(dòng)產(chǎn)登記的各項(xiàng)程序，也就是規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)開展不動(dòng)產(chǎn)登記的程序，以及引導(dǎo)和保障民事主體設(shè)立、轉(zhuǎn)讓、變更和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的程序。

　　第一，物權(quán)法中的不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)則，是不動(dòng)產(chǎn)立法的實(shí)體法；不動(dòng)產(chǎn)登記法中的登記規(guī)則，是不動(dòng)產(chǎn)立法的程序法。我國(guó)物權(quán)法中涉及不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)范，常常是指某項(xiàng)權(quán)利是否已經(jīng)進(jìn)行了登記，以及這種登記對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)發(fā)揮什么影響的規(guī)范。在這些規(guī)范中，不動(dòng)產(chǎn)登記常常被當(dāng)作一個(gè)法律事實(shí)，人們依據(jù)這些事實(shí)分析和裁判物權(quán)的效果。而不動(dòng)產(chǎn)登記法規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記工作的展開，在該法中，不動(dòng)產(chǎn)登記常常被當(dāng)作一個(gè)工作的流程，該流程與一般工作程序的重大區(qū)別在于，它直接的后果會(huì)決定民事主體不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的法律效力。

　　第二，物權(quán)實(shí)體法決定程序法，程序法反過(guò)來(lái)影響實(shí)體法。一般而言，程序法的建立取決于實(shí)體法，比如，我國(guó)《物權(quán)法》第9條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的各項(xiàng)變更，必須納入不動(dòng)產(chǎn)登記，不登記者不生效。這個(gè)規(guī)則就是國(guó)際上通稱的“實(shí)質(zhì)主義登記”，因此，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記法必須保障登記與否能夠發(fā)揮立法所強(qiáng)調(diào)的實(shí)質(zhì)主義的作用的實(shí)現(xiàn)。反過(guò)來(lái)，程序法也會(huì)對(duì)實(shí)體權(quán)利發(fā)揮決定性影響。當(dāng)事人以自己的法律行為發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，比如設(shè)立物權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)登記與否會(huì)決定這種物權(quán)是否生效。不動(dòng)產(chǎn)登記法作為一種法律程序，既在于規(guī)范登記機(jī)構(gòu)的行為，也在于引導(dǎo)當(dāng)事人的行為。