不動(dòng)產(chǎn)登記法必須體現(xiàn)程序司法的特殊要求

　　不動(dòng)產(chǎn)登記的過(guò)程是一種嚴(yán)肅的司法行為。與一般司法行為相比，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)從事的行為并不是直接對(duì)于當(dāng)事人之間的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任的是非裁判，而是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記是否可以作為法律事實(shí)的確認(rèn)。如果當(dāng)事人提出的登記申請(qǐng)資料符合法律規(guī)定的條件，登記機(jī)關(guān)就將其納入登記，這樣，《物權(quán)法》第9條規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)登記的事實(shí)就會(huì)成立。此時(shí)，法院和其他裁判機(jī)構(gòu)能夠依據(jù)這一事實(shí)，確定、支持登記記載所涉權(quán)利的成立。如果不能納入登記，則意味著物權(quán)法需要的登記事實(shí)不成立，法院或者其他裁判機(jī)構(gòu)就不能支持當(dāng)事人主張權(quán)利的請(qǐng)求。

　　不動(dòng)產(chǎn)登記立法應(yīng)適應(yīng)中國(guó)國(guó)情

　　當(dāng)前，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的首要問(wèn)題是登記由四至五個(gè)登記部門（土地、房屋、林權(quán)、草原、灘涂）負(fù)責(zé)。這樣的登記制度給不動(dòng)產(chǎn)的法律實(shí)踐帶來(lái)極大隱患。比如，民事主體到銀行借貸需要以其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立抵押時(shí)，如果土地上沒(méi)有建筑物，則抵押權(quán)的設(shè)立在土地部門登記；如果土地上有建筑物，則在房地產(chǎn)部門登記。這樣，同一個(gè)債務(wù)人在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中多次借貸并且設(shè)立抵押擔(dān)保時(shí)，抵押權(quán)會(huì)登記在不同部門，銀行或者第三人的權(quán)利面臨著極大風(fēng)險(xiǎn)。所以，不動(dòng)產(chǎn)登記必須統(tǒng)一，尤其是涉及交易體制的不動(dòng)產(chǎn)登記，必須首先予以統(tǒng)一。

　　不動(dòng)產(chǎn)登記制度應(yīng)落實(shí)“五統(tǒng)一原則”，即登記法律根據(jù)的統(tǒng)一、登記法律效果的統(tǒng)一、登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一、登記基本程序的統(tǒng)一、登記簿以及權(quán)屬證書(shū)的統(tǒng)一。在實(shí)踐中貫徹“五統(tǒng)一原則”，基本思路是采用托倫斯登記制，依靠土地的地籍，建立完善的不動(dòng)產(chǎn)登記簿。依靠土地地籍編制不動(dòng)產(chǎn)登記簿的做法，在法理上稱為“土地編成主義”，即以土地橫向展開(kāi)的行政地理位置，聯(lián)系國(guó)家的行政區(qū)劃，確定土地的所在地，然后將權(quán)利人支配的土地編制成土地地籍簿冊(cè)。這些土地簿冊(cè)編織在一起，就成為登記機(jī)關(guān)掌握的不動(dòng)產(chǎn)登記簿。土地之上的建筑物、生成物都離不開(kāi)土地，它們都可納入以土地地籍為基礎(chǔ)建立的不動(dòng)產(chǎn)登記簿中。這樣，單一的權(quán)利人支配的不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)，包括權(quán)利人、標(biāo)的物、權(quán)利人對(duì)于標(biāo)的物的權(quán)利，都可依據(jù)國(guó)家行政區(qū)劃方便地查詢。如果一項(xiàng)標(biāo)的物上負(fù)擔(dān)有多個(gè)物權(quán)，比如一宗不動(dòng)產(chǎn)上存在著所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)的情形，這些權(quán)利之間的限制與優(yōu)先的順序也可通過(guò)統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記簿順利地加以確定。

　　建立我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度還要重視的另一個(gè)國(guó)情因素是我國(guó)特有的居住土地和人口。我國(guó)解決城市人口居住問(wèn)題的主要方法是多數(shù)家庭共同使用一個(gè)建筑物的公寓式住宅，而很多國(guó)家解決城市居住問(wèn)題的主要方法是單一家庭使用單一建筑物的單一式住宅。因此，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)立法中出現(xiàn)了世界上最復(fù)雜的建筑物區(qū)分所有權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)登記法應(yīng)該而且也必須對(duì)這一特殊的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)納入登記的情形做出規(guī)定。這些年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)登記部門在這一方面累積了豐富的經(jīng)驗(yàn)。在統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記簿中，可以采用“派出登記”的方式，解決我國(guó)城市中建筑物區(qū)分所有權(quán)帶來(lái)的復(fù)雜的不動(dòng)產(chǎn)登記問(wèn)題。在建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度時(shí)，也必須考慮到我國(guó)農(nóng)村實(shí)行的承包責(zé)任制等情形。在那些單一農(nóng)民家庭或者個(gè)人作為自耕農(nóng)還在耕種著小面積的條條塊塊土地的地方，實(shí)行上述五個(gè)統(tǒng)一體制的不動(dòng)產(chǎn)登記確實(shí)是十分困難的。在這種情況下，應(yīng)當(dāng)有相應(yīng)的調(diào)整。