不動產登記法必須體現程序司法的特殊要求

　　不動產登記的過程是一種嚴肅的司法行為。與一般司法行為相比，不動產登記機關從事的行為并不是直接對于當事人之間的權利、義務和責任的是非裁判，而是對不動產登記是否可以作為法律事實的確認。如果當事人提出的登記申請資料符合法律規定的條件，登記機關就將其納入登記，這樣，《物權法》第9條規定的不動產登記的事實就會成立。此時，法院和其他裁判機構能夠依據這一事實，確定、支持登記記載所涉權利的成立。如果不能納入登記，則意味著物權法需要的登記事實不成立，法院或者其他裁判機構就不能支持當事人主張權利的請求。

　　不動產登記立法應適應中國國情

　　當前，我國不動產登記制度的首要問題是登記由四至五個登記部門（土地、房屋、林權、草原、灘涂）負責。這樣的登記制度給不動產的法律實踐帶來極大隱患。比如，民事主體到銀行借貸需要以其不動產物權設立抵押時，如果土地上沒有建筑物，則抵押權的設立在土地部門登記；如果土地上有建筑物，則在房地產部門登記。這樣，同一個債務人在房地產開發過程中多次借貸并且設立抵押擔保時，抵押權會登記在不同部門，銀行或者第三人的權利面臨著極大風險。所以，不動產登記必須統一，尤其是涉及交易體制的不動產登記，必須首先予以統一。

　　不動產登記制度應落實“五統一原則”，即登記法律根據的統一、登記法律效果的統一、登記機關的統一、登記基本程序的統一、登記簿以及權屬證書的統一。在實踐中貫徹“五統一原則”，基本思路是采用托倫斯登記制，依靠土地的地籍，建立完善的不動產登記簿。依靠土地地籍編制不動產登記簿的做法，在法理上稱為“土地編成主義”，即以土地橫向展開的行政地理位置，聯系國家的行政區劃，確定土地的所在地，然后將權利人支配的土地編制成土地地籍簿冊。這些土地簿冊編織在一起，就成為登記機關掌握的不動產登記簿。土地之上的建筑物、生成物都離不開土地，它們都可納入以土地地籍為基礎建立的不動產登記簿中。這樣，單一的權利人支配的不動產的物權，包括權利人、標的物、權利人對于標的物的權利，都可依據國家行政區劃方便地查詢。如果一項標的物上負擔有多個物權，比如一宗不動產上存在著所有權、使用權、抵押權的情形，這些權利之間的限制與優先的順序也可通過統一不動產登記簿順利地加以確定。

　　建立我國不動產登記制度還要重視的另一個國情因素是我國特有的居住土地和人口。我國解決城市人口居住問題的主要方法是多數家庭共同使用一個建筑物的公寓式住宅，而很多國家解決城市居住問題的主要方法是單一家庭使用單一建筑物的單一式住宅。因此，我國不動產立法中出現了世界上最復雜的建筑物區分所有權。不動產登記法應該而且也必須對這一特殊的不動產所有權納入登記的情形做出規定。這些年來，我國房地產登記部門在這一方面累積了豐富的經驗。在統一不動產登記簿中，可以采用“派出登記”的方式，解決我國城市中建筑物區分所有權帶來的復雜的不動產登記問題。在建立統一的不動產登記制度時，也必須考慮到我國農村實行的承包責任制等情形。在那些單一農民家庭或者個人作為自耕農還在耕種著小面積的條條塊塊土地的地方，實行上述五個統一體制的不動產登記確實是十分困難的。在這種情況下，應當有相應的調整。