作者：周其仁

　　土地流轉是城鄉間的第三道市場之門。比較而言，前兩道門——農副產品與農村勞力市場——都是率先從農村突破，“天下圍城”，然后才由鄉入城，形成城市的農產與外來打工市場。唯土地市場之門，是反向打開的，先出現城市土地交易，再由近而遠向外輻射，慢慢合成一個城鄉相通的土地市場。

　　“路線圖”之不同，有什么講究嗎？想來想去，意義重大。原來不知不覺之間，中國從“10億人口、8億農民”轉入了快速工業化，又因為更多發揮市場機制的緣故，開啟了快速城市化。新背景之下，城市土地與空間的相對市值急速上升，引發一連串事件，給經濟發展與制度變遷，雙雙裝上了功力強大的新引擎。

　　其實，農副產品非要進城不可，早已顯示出城鎮的主導地位。要不是城鎮在經濟上十分重要，為什么8億農民生產的農副產品，非賣給2億城鎮居民才構成農民致富的第一桶金？

　　同樣道理，農民為農民打工，市場太小，收入不高，非千辛萬苦進城打工，才在農戶收入的賬本上，記下一個越來越有意義的數。這是說，農村人口眾多，但從經濟實力著眼，城鎮早早就是經濟發動機了。

　　問題是城鄉隔絕體制，壓制城市的引擎功用。過去很多年，不但不能以城帶鄉，反而以城抑鄉，導致農民人口過多、溫飽不足、供給農產的積極性很低、農民自己的收入也增加不了，無從支撐國家工業化的高歌猛進。早期改革，率先農村突圍，沿著釋放農副產品和農村勞力供給潛力的路線展開，放寬管制，打開城門，發展城鄉間市場關系，國民經濟終于活了起來。

　　一旦放開要素流動，集聚之勢難以阻擋。這也是本系列開篇后的第一個題目。為什么城市？為什么城市化？蓋因“密度”而起——城市由密度定義，集聚起來的經濟密度刺激人口密度上升，而人口密度又因集合的需求而不斷提升分工、效率與收入，交互作用之下，國民經濟的空間分布呈聚合狀態，多少年似乎不存在的“城市引擎”終于日顯其形。城市不但驅動經濟增長，更是精神、文化、科學、創新與時尚的發源地。

　　經濟上最重要的變化，是城市土地——其實是空間位置——相對價格的急速上漲。這些年房價成為社會第一關注議題，很多人驚呼看不懂。其實磚瓦加安裝建筑，沒有什么看不懂的，真正難懂的是地價。

　　說貨幣、說炒作、說泡沫，或各有其理，但個人之見，決定性的因素還是既聚人氣、又聚財氣的空間位置嚴重供不應求。諾大一個中國，東南西北到處看，“招人”又“招事”、招了事更招人的“地方”，還真就沒有那么多。物以稀為貴，這些地方——無一例外是城市特別是大都市——的土地之價，擋也擋不住地上漲。

　　1988年的憲法修正案，開啟城市土地市場化的合法通道。交代過了的，當時并沒有誰刻意只許城市土地市場化，因為憲法文本的表述是“土地的使用權可以依法流轉”，并沒有限定唯城市土地才可流轉。只不過憲法講了要依法流轉，而1990年頒布的是“城鎮國有土地使用權流轉”的規定，農村集體土地可不可以流轉被束之高閣（再過10年入了“負面清單”），才形成城市土地率先合法進入市場的格局。