平心而論，真正賣得起價錢的，還就是城市土地。弄懂這一點，對理解城鄉之間大開土地市場之門的實踐，極為重要。道理也不深奧，我們不妨從“資產”概念開始——凡可以源源不斷帶來未來收入之資源，皆為資產。土地可不斷產出農副產品，也可“種樓”源源不斷讓人使用，當然也是資產。

　　資產如何定價呢？費雪定下的準則是“未來收入的貼現”。如果一幅土地未來每年可收入100元，假定利率為10％，那我們說這幅土地值1000元——含義是這幅土地好比一筆存入銀行的現金資產，既然每年可得百元利息，那它的資產價值就是千元。

　　當然，資產收入是未來時，靠預期決定，而人的預期又總會出點偏差。這也是資產定價麻煩的地方。不過經驗又說，再麻煩——嚴重的就是金融危機——也遠勝不讓資產價格發揮資源配置功能的體制。今天講“市場在資源配置中的決定性作用”，很重要的一點，就是讓資產定價機制發揮作用。

　　土地可種植農產品，也可承載建筑，都為人類改善生活所不可或缺。問題是資源配置——留多少土地種農產，又用多少土地“種樓”？計劃主義者——今天戴上了比較時髦的面具——聲稱他們真懂得最優配置，但經驗證明，其實人們對此所知甚少。講市場配置要靠價格機制，講到底就是靠相對價格的變動來提醒、誘導行為主體“配置”資源。

　　簡略劃分，有種植農產的土地，在農村蓋房的土地，以及在城市“種樓”的土地。問哪一類土地的市價升得更快？答案是城市承載建筑之土地。為什么呢？農產需求受恩格爾定律的影響，增加有限。同時，技術進步和進口又容易提供替代。

　　農村蓋房的需求，早期非常旺，但農民可以外出打工之后，此種需求就平穩下降了。但城市——特別是非常吸引人去的好城市——的“種樓”需求長興不衰，又面臨供給約束。加到一起，說城市土地比農地和農村土地的相對價格漲得更快，應該是靠譜的。背后的秘密，還是“集聚”與“密度”，講到底還是客觀變化見之于主觀預期。

　　預期也離不開經驗的支持。自己的經驗無可替代，別人的經驗也幫得上忙。這方面，開放功不可沒。如大陸城市土地使用權可轉讓的制度——俗稱“土地批租”——基本上就學自香港。為什么學香港？靠得近有地利之便，參觀考察成本低廉。最重要的是可以“看到”效果，人家實施土地批租，開出一條為城市基礎設施籌資之路，大陸為什么不可以也走一走？

　　港人見識過城市地價隨經濟起飛而“起飛”，預期自然不同凡響。數年前我在成都看拍賣土地，遇到一個“地王”的案例。但見內地房企代表舉牌舉到胳膊發抖，要同事幫忙摁住胳膊才能出價！可九龍倉的代表臉不變色、手不抖，你舉他就舉，真到勝出為止。那場競拍的地價，記得是每畝8800萬元人民幣。為什么香港來者有大將之風？資本雄厚是一面，更重要是人家在香港歷練過，大巫見小巫而已。

　　別家經驗加上自己的，一起支持預期，算到今天，就是城市土地的現價。因為相信未來收益將會大升，所以愿意出現金向土地出讓方購買未來收益機會。這筆投資拿過來，修街道、建設施、挖地鐵，就有錢了。

　　把資本砸到城市的土地里，承載經濟集聚于人口集聚的能力大增，“密度”產生更高收入的預想成真，城市發動機轟隆作響，“城市化驅動的經濟增長”隆重登場。

　　原來，城市地價與土壤肥力無涉，僅與位置相關。簡單而靜態地看，城市密度的最高處，未來收益的預期最高，大家搶著要來，競爭也會把地價推到最高。隨密度降低，地價也降低。如此城市地價的分布，決定了土地的市場化之路，不是“農村包圍城市”，而是從城市中心向外輻射、向外擴散。

　　如果說農副產品和農村勞力，都是先在農村自由踏入市場，然后拱開城門，直到出現一個城市市場，那么土地的市場化，卻一般從大都市開始，由里向外擴展。

　　由此，我們也看到改革推進動力的變化。始于上世紀80年代的農村改革，得風氣之先，一時竟有帶城市改一把的豪情。但到了大批農民工進城，農改就沒什么大戲，實際上久無進展。非到城市重新崛起，由大都會、中心城市以及一切相對地價較高的地方，從里向外，一點點開啟土地市場之門。此中隱含的道理，值得我等細細領會。