平心而論，真正賣得起價(jià)錢的，還就是城市土地。弄懂這一點(diǎn)，對(duì)理解城鄉(xiāng)之間大開(kāi)土地市場(chǎng)之門的實(shí)踐，極為重要。道理也不深?yuàn)W，我們不妨從“資產(chǎn)”概念開(kāi)始——凡可以源源不斷帶來(lái)未來(lái)收入之資源，皆為資產(chǎn)。土地可不斷產(chǎn)出農(nóng)副產(chǎn)品，也可“種樓”源源不斷讓人使用，當(dāng)然也是資產(chǎn)。

　　資產(chǎn)如何定價(jià)呢？費(fèi)雪定下的準(zhǔn)則是“未來(lái)收入的貼現(xiàn)”。如果一幅土地未來(lái)每年可收入100元，假定利率為10％，那我們說(shuō)這幅土地值1000元——含義是這幅土地好比一筆存入銀行的現(xiàn)金資產(chǎn)，既然每年可得百元利息，那它的資產(chǎn)價(jià)值就是千元。

　　當(dāng)然，資產(chǎn)收入是未來(lái)時(shí)，靠預(yù)期決定，而人的預(yù)期又總會(huì)出點(diǎn)偏差。這也是資產(chǎn)定價(jià)麻煩的地方。不過(guò)經(jīng)驗(yàn)又說(shuō)，再麻煩——嚴(yán)重的就是金融危機(jī)——也遠(yuǎn)勝不讓資產(chǎn)價(jià)格發(fā)揮資源配置功能的體制。今天講“市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用”，很重要的一點(diǎn)，就是讓資產(chǎn)定價(jià)機(jī)制發(fā)揮作用。

　　土地可種植農(nóng)產(chǎn)品，也可承載建筑，都為人類改善生活所不可或缺。問(wèn)題是資源配置——留多少土地種農(nóng)產(chǎn)，又用多少土地“種樓”？計(jì)劃主義者——今天戴上了比較時(shí)髦的面具——聲稱他們真懂得最優(yōu)配置，但經(jīng)驗(yàn)證明，其實(shí)人們對(duì)此所知甚少。講市場(chǎng)配置要靠?jī)r(jià)格機(jī)制，講到底就是靠相對(duì)價(jià)格的變動(dòng)來(lái)提醒、誘導(dǎo)行為主體“配置”資源。

　　簡(jiǎn)略劃分，有種植農(nóng)產(chǎn)的土地，在農(nóng)村蓋房的土地，以及在城市“種樓”的土地。問(wèn)哪一類土地的市價(jià)升得更快？答案是城市承載建筑之土地。為什么呢？農(nóng)產(chǎn)需求受恩格爾定律的影響，增加有限。同時(shí)，技術(shù)進(jìn)步和進(jìn)口又容易提供替代。

　　農(nóng)村蓋房的需求，早期非常旺，但農(nóng)民可以外出打工之后，此種需求就平穩(wěn)下降了。但城市——特別是非常吸引人去的好城市——的“種樓”需求長(zhǎng)興不衰，又面臨供給約束。加到一起，說(shuō)城市土地比農(nóng)地和農(nóng)村土地的相對(duì)價(jià)格漲得更快，應(yīng)該是靠譜的。背后的秘密，還是“集聚”與“密度”，講到底還是客觀變化見(jiàn)之于主觀預(yù)期。

　　預(yù)期也離不開(kāi)經(jīng)驗(yàn)的支持。自己的經(jīng)驗(yàn)無(wú)可替代，別人的經(jīng)驗(yàn)也幫得上忙。這方面，開(kāi)放功不可沒(méi)。如大陸城市土地使用權(quán)可轉(zhuǎn)讓的制度——俗稱“土地批租”——基本上就學(xué)自香港。為什么學(xué)香港？靠得近有地利之便，參觀考察成本低廉。最重要的是可以“看到”效果，人家實(shí)施土地批租，開(kāi)出一條為城市基礎(chǔ)設(shè)施籌資之路，大陸為什么不可以也走一走？

　　港人見(jiàn)識(shí)過(guò)城市地價(jià)隨經(jīng)濟(jì)起飛而“起飛”，預(yù)期自然不同凡響。數(shù)年前我在成都看拍賣土地，遇到一個(gè)“地王”的案例。但見(jiàn)內(nèi)地房企代表舉牌舉到胳膊發(fā)抖，要同事幫忙摁住胳膊才能出價(jià)！可九龍倉(cāng)的代表臉不變色、手不抖，你舉他就舉，真到勝出為止。那場(chǎng)競(jìng)拍的地價(jià)，記得是每畝8800萬(wàn)元人民幣。為什么香港來(lái)者有大將之風(fēng)？資本雄厚是一面，更重要是人家在香港歷練過(guò)，大巫見(jiàn)小巫而已。

　　別家經(jīng)驗(yàn)加上自己的，一起支持預(yù)期，算到今天，就是城市土地的現(xiàn)價(jià)。因?yàn)橄嘈盼磥?lái)收益將會(huì)大升，所以愿意出現(xiàn)金向土地出讓方購(gòu)買未來(lái)收益機(jī)會(huì)。這筆投資拿過(guò)來(lái)，修街道、建設(shè)施、挖地鐵，就有錢了。

　　把資本砸到城市的土地里，承載經(jīng)濟(jì)集聚于人口集聚的能力大增，“密度”產(chǎn)生更高收入的預(yù)想成真，城市發(fā)動(dòng)機(jī)轟隆作響，“城市化驅(qū)動(dòng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)”隆重登場(chǎng)。

　　原來(lái)，城市地價(jià)與土壤肥力無(wú)涉，僅與位置相關(guān)。簡(jiǎn)單而靜態(tài)地看，城市密度的最高處，未來(lái)收益的預(yù)期最高，大家搶著要來(lái)，競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)把地價(jià)推到最高。隨密度降低，地價(jià)也降低。如此城市地價(jià)的分布，決定了土地的市場(chǎng)化之路，不是“農(nóng)村包圍城市”，而是從城市中心向外輻射、向外擴(kuò)散。

　　如果說(shuō)農(nóng)副產(chǎn)品和農(nóng)村勞力，都是先在農(nóng)村自由踏入市場(chǎng)，然后拱開(kāi)城門，直到出現(xiàn)一個(gè)城市市場(chǎng)，那么土地的市場(chǎng)化，卻一般從大都市開(kāi)始，由里向外擴(kuò)展。

　　由此，我們也看到改革推進(jìn)動(dòng)力的變化。始于上世紀(jì)80年代的農(nóng)村改革，得風(fēng)氣之先，一時(shí)竟有帶城市改一把的豪情。但到了大批農(nóng)民工進(jìn)城，農(nóng)改就沒(méi)什么大戲，實(shí)際上久無(wú)進(jìn)展。非到城市重新崛起，由大都會(huì)、中心城市以及一切相對(duì)地價(jià)較高的地方，從里向外，一點(diǎn)點(diǎn)開(kāi)啟土地市場(chǎng)之門。此中隱含的道理，值得我等細(xì)細(xì)領(lǐng)會(huì)。