國有化的地，原村民的房

　　陷入了“政府拿不走、村民用不好、市場難作為”的困境，深圳市政府、原村民集體，乃至整個市場都不是贏家。

　　在深圳新二元結構下，房與地在法律上分離。土地在法律上屬于國有，但建造在上面的大量建筑物卻由原村民實際控制、受益與轉讓。對如此數目巨大、利益豐厚的“房地產”，市政府與原村民各自表述、互不相讓。

　　在政府部門看來，既然土地已經全盤國有，所以部分事實上仍然被原村民及其組織控制的土地，就是“應征未征，或應轉未轉”的國有土地。什么時候政府要用土地，只需對加蓋其上的房屋拆遷給予補償，并不需要對房屋下面的土地再行補償。但在世代生長于斯的原村民看來，既然這部分土地在“統轉”時未予足額補償，或遺留了一些問題，那就是“應補未補”的土地，因而仍然屬于原村民集體所有。政府要拿走這部分土地，要講程序和政策，不但要補房價還要補地價。

　　麻煩在于，在地價翻番的背景下，當時未了的“歷史遺留問題”，拖來拖去就變得難上加難。可觀察的趨勢是，土地的市價越高，相關各方就越難以達成妥協。

　　盡管政府擁有名義上的土地所有權，但在實際中卻難以行使；原村民雖然在事實上享有著使用、收益、轉讓等諸項權益，但不能堂堂正正地從事合法的開發與再開發，常常因此錯失市場機會。盡管“違法建筑”可以避稅，但這點“好處”似乎也難抵時時遭受“查違”、“拆違”的巨大風險。

　　這就使深圳原本就很緊張的土地資源陷入了“政府拿不走、村民用不好、市場難作為”的困境，深圳市政府、原村民集體，乃至整個市場都不是贏家。

　　合法開發難上加難，“法外活動”就有了不可抗拒的吸引力。由于合法合規開發的代價過高，不少基層社區被推入“快違建、快收益”的怪圈。

　　寶安區西鄉街道河東舊村區本是遵紀守法的社區，多年來基本沒有搶建和違建，始終寄希望于合法報批、統一改造。但是，由于項目內很大一部分原村民的宅基地沒有合法手續，所以一直不能動工。對比之下，一河之隔的河西片區，不惜頂著“違建”風險拆掉了舊房、建成先進的新小區，不但很快收回了建設成本，還給社區帶來可觀的收益。于是，河東村的干部群眾憤憤不平，紛紛抱怨“守法不如違法”。

　　總體來看，2004年“統轉”后，原特區外幾度出現“違建”高潮，“違法建筑”也逐漸發展出了包括“統建樓”在內的多種形態。盡管深圳的“違建”潮大體上已經平息，但“查違”工作的成本巨大。過去教訓的啟示是：經濟規律不可抗拒，只要違建收益大大超過違建成本，這類活動斷難以根除。