有哪些政策可選

　　把最大多數的原村民和基層組織爭取到合法框架里來，發育城市建設與更新的統一市場。

　　驟眼看去，歷史留給深圳的包袱非常沉重，令人望而生畏。但是，正因為包袱沉重，才必須對歷史遺留問題采取分解策略。只要恰當地分解問題，選擇合適的政策工具，歷史包袱再沉重，也有望分步解決。

　　（一）放寬準入，進一步擴大城市更新的范圍

　　第一，建議進一步降低“合法外土地”和“違建”進入城市更新的門檻。在原則上，即使更高比例的法外土地和“違建”，只要同意繳納“確權稅”，就可以考慮納入城市更新立項。“確權稅”的“稅率”，可通過一定的權威程序加以確定和調整，以適應多種多樣的實際情況，譬如由單一的不變比例（20%），完善為隨“合法外”用地比例增加而累進的多級“確權稅率”。

　　第二，拓展城市更新內涵，覆蓋更多類別的存量資產。從深圳的實際情況看，特別要把現存工業用地和廠房的利用、改造、更新，放到突出的地位。建議松動對工業用地存量資源的價格與用途管制，允許原集體經濟組織的存量工業地產入市；對于其中的“合法外土地”和“違建”，可參照“確權稅”的思路處理。

　　相關新政策已在2013年1月出臺，允許原農村集體將其實際占有的、符合規劃的合法外工業用地使用權公開掛牌出讓。當年年底，深圳市首宗由原農村集體實際占有的工業用地成功掛牌出讓（鳳凰社區）。

　　這一案例的現實意義在于：現存土地權益關系得到更新，原農村集體實際占有和控制的“合法外用地”，重新被納入合法利用的軌道，為產業發展提供新的空間。同時，政府職能從包辦城市土地供給，轉變為以分成土地出讓收益確保城市公共設施的供給，誘導新的市場主體對城市發展的潛在機會作出更為積極的反應。

　　（二）走立體城市之路，利用市場機制配置城市的空中和地下資源

　　由于改革開放以來超常的高速發展，深圳已沒有水平擴張的機會，未來只能從更合理提升立體城市的密度里尋找進一步發展的空間。為此，深圳理應比其他城市更主動地探索城市立體空間配置的體制和機制。

　　我們建議在增加規劃的程序合理性和權威性的基礎上，探索利用市場機制配置容積率的可能。例如，在深圳2012版容積率規劃的基礎上，在原則上容許低于法定容積率的樓宇所有者，將自己不用的容積率，集中到一個公開交易的“市場”里由需求方競價購買。就是說，經由自愿交易為增量容積率定價，然后按出價高者得的市場準則，配置該稀缺資源。

　　（三）分區、分步推進確權

　　建議以本次土地改革為契機，分區、分步推行確權，先易后難逐步推進，謀求積小勝為大勝。

　　分區的辦法，既可按習慣劃出確權的“試點區”，以及試點取得經驗后的“推廣區”，也可先制定確權試點的政策，鼓勵各行政區主動申報。試點區不可過小，且優先考慮選擇確權能夠帶來較大的市場前景的區域。譬如，可以考慮在前海四周選擇若干社區作為第一批確權的試點。

　　分步就是針對實際情況，區別對待，先易后難，爭取最多數原村民和原集體經濟組織的接受、理解、同情和支持。

　　第一步，應當根據以往處理合法外用地的歷次文件規定，設立一個人均占地和建筑面積的基本標準。凡在此標準之內的各類用地、住宅和工商建筑，應普遍受理登記。受理后，按公布的政策規范確權，免補地價、免交手續費，一律頒發商品房產權證，作為確權的第一推動。

　　得到確立的產權，是村民私有的房產所有權，以及連帶所占用的國有土地的私人使用權，并按通行的“地隨房走”原則，擁有房地產整體可轉讓、可抵押或質押的產權權能。

　　第二步，對超過合理限度的物業，收取“累進確權稅”后確權。同樣根據以往處理合法外用地的歷次文件規定，設立一個人均占地和建筑面積的上限。凡在基本標準之上，但在上限額度以內的房屋和土地，通過繳納“累進確權稅”完成確權。

　　第三步，對超過確權限額的部分，從策略角度考慮先宣布“暫不受理”，待確權有了進展，再在專項調查的基礎上，擇機制定包括高額罰款、局部拆除、平價征用在內的多種政策，堅決壓縮超額違建的收益空間。

　　上述三步，體現了“承認合法權益、酌情處置輕度違法，集中處罰重度違法”的原則，意在把最大多數的原村民和基層組織爭取到合法框架里來，然后在一元制度的框架內，發育城市建設與更新的統一市場。