課題組聲音

　　◎盡最大可能把大多數的經濟活動納入到合法框架。這個經驗我覺得是普世的，不是深圳特有的。中國三十多年的改革，為什么能成就中國奇跡也是這個道理。三十多年前，家庭聯產承包責任制是非法的，農民賣糧食非法，農民進城也是非法，企業雇工超過7個也是非法，改革不就是把“非法的”納入到合法的框架當中來么？

　　◎如果這些政策能實施，五年時間大概能將300平方千米“合法外”土地中的一半納入到合法當中來，其中大概有100平方千米的建筑完成“免費確權”，100平方千米的建筑完成“累進確權”。這樣能把300平方千米“合法外”土地上的違法建筑很大一部分合法化，給未來深圳土地市場化打好基礎。

　　“非正規深圳”

　　“統征”和“統轉”完成了土地的全盤國有，終結了原先國有土地和農村集體用地并存的二元格局。卻造成了“對下”的麻煩和緊張，并由此悄然形成了一個新的二元結構。

　　1987年深圳土地的“第一拍”，打開了工業化、城市化的土地之門。1992年鄧小平南方談話之后，深圳的增長速度更加迅猛，平均每年新增建成區面積35平方千米，相當于東部一個中等縣級市的市區面積。如此高速發展的勢頭，依賴大量新增建設用地，勢必受到國家土地管制政策逐年收緊的限制和掣肘。

　　在此背景下，深圳市政府在1992年出臺了《關于深圳經濟特區農村城市化的暫行規定》，對原特區內農村土地實行“統征”，即把特區內全部農村土地轉為城市國有土地。2004年，深圳市又對特區外實施“統轉”，把全部關外農民轉為城鎮居民，以此實現深圳市全域的土地國有化。

　　事后看，“統征”和“統轉”除了謀求國有土地增量的相關收益外，更重要的是謀求消減國家土地管制對城市發展的束縛。在體制上，“統征”和“統轉”完成了土地的全盤國有，終結了原先國有土地和農村集體用地并存的二元格局。

　　始料不及的是，“統征”和“統轉”卻造成了“對下”的麻煩和緊張，并由此悄然形成了一個新的二元結構。

　　特別是2004年的“統轉”，在補償方面沿用1992年“統征”的標準，但事隔十二年，深圳的地價早已翻番，而關外的原村民對土地升值也已經形成早先難以比擬的強預期。面對“統轉”，原村民及其基層組織不難估算政府給付的補償與日后土地升值之間的巨大落差。于是，原村民及其基層社區組織紛紛抵制“統轉”，并在自己實際可以控制的土地上“種房保地”，形成“違建”和“搶建”高潮。

　　根據2010年深圳完成的農村城市化歷史遺留問題違法建筑信息普查統計結果顯示，全市農村城市化歷史遺留違法建筑普查總量為35.7萬棟，建筑面積為3.92億平方米，用地面積131平方千米。如此規模的“合法外土地”與“違法建筑”，在中國特大城市里頗為罕見。

　　更為嚴峻的是，生活在“違法建筑”里的外來人口高達七百多萬，約占全市總人口的一半。這一數量龐大的群體參與著深圳的建設，事實上也對深圳發展做出了不可抹殺的貢獻。他們與原村民一道，構造了一個“非正規深圳”。在“非正規深圳”的“原農村集體經濟組織繼受單位”里，也有黨組織、行政機構及合法的經濟組織（社區股份公司），并實際擔負著對深圳市半數人口的公共服務與社會治理。任何一屆深圳政府在處理“合法外土地”和“違法建筑”問題時，都不能忽視這種“非正規活動”的組織特征。

　　結果，經過兩次推進，深圳全域土地在名義上已經全部國有，消除了在其他城市尚存的城鄉土地二元所有制；但在全盤國有土地之內，深圳又生成了一個“法內世界”與“法外世界”旗鼓相當并密切交織的新的二元結構。

　　課題組聲音

　　◎光有高速發展還不能吸引我們，深圳真正吸引我們的地方是在它高速城市化、高速人口流動的情況下所產生的巨大困局，這個困局從用地角度來說是合法用地和合法外用地的并存，從建筑角度看是高度現代化的城市與巨大的城中村的交融。

　　深圳所有的土地都已經實現了國有化，終結了城鄉二元的土地制度，我們作為經濟學者非常感興趣的是，名義上的所有制已經統一，但實際上的產權制度是什么樣的？對資源配置又會產生什么樣的影響？

　　深圳的土地制度改革不涉及耕地保護的問題，50%的生態線已經劃死。深圳是一個純粹的如何提高土地利用效率的問題，它既是中國城市化的縮影也有自己獨特的地方。

　　◎所謂“種房保地”，是村集體和村民在其實際控制的空置土地上“種”上房屋和建筑物，來增加政府未來使用此處土地的拆遷成本和補償成本，以此保護土地。

　　課題組成員（按姓氏拼音排列）：崔旭、黃懿杰、李安寧、李力行、李昕、陸振朋、茅銳、喬仕彤、王敏、吳鸞鶯、徐建國、徐建煒、薛兆豐、楊繼偉、尹建紅、張惠強、張霽陽、張琰、周末、周其仁。