作　者：中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房課題組

　　執(zhí)筆人：倪鵬飛、鄒琳華、楊慧、劉尚超

　　中國住房市場長期拐點尚未出現(xiàn)，短期下跌不可避免；居民需求熱點由“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)變，房價不會出現(xiàn)整體崩盤；供求形勢由供不應(yīng)求向結(jié)構(gòu)性過剩轉(zhuǎn)變，房價可能進(jìn)入2至3年的調(diào)整期；住宅產(chǎn)業(yè)行業(yè)集中度會加速提升。

　　全國樓市出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩成交量萎縮

　　2014年上半年大中城市房價呈現(xiàn)主動調(diào)整態(tài)勢，全國樓市進(jìn)入結(jié)構(gòu)性過剩階段。

　　短期市場供應(yīng)量過大，大中城市房價由全線上漲到普遍微跌。2012年下半年及2013年大中城市房價暴漲，剌激了住房開發(fā)投資的迅猛增長。這些新增供給在2014年以后將集中入市，從而形成大中城市階段性供給過剩的格局。經(jīng)歷了2013年大中城市房價上全線上漲，2014年大中城市樓市出現(xiàn)主動調(diào)整，房價下跌面快速擴大，但跌幅還很有限。2014年1月，70個大中城市中，房價環(huán)比上漲的有62個，持平的有2個，環(huán)比下降的僅6個。到2014年6月，房價環(huán)比上漲的城市僅8個，環(huán)比持平的城市7個，環(huán)比下降的城市增至55個。目前的房價跌幅較小，相對于上年同期，僅有溫州一個城市出現(xiàn)房價同比下跌，其它城市均未跌破上年同期價格。

　　全國樓市出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩，成交量萎縮庫存水平攀升。2011年以來，中國樓市已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩的總體態(tài)勢，具體表現(xiàn)為中小城市住房持續(xù)滯銷。2014年上半年，全國住房成交量萎縮明顯，庫存水平繼續(xù)提升。

　　2014年1至2月，中國商品住房銷售面積為9377萬平方米，同比增長-1.2%；商品房銷售額為5985億元，同比增長-5%。2014年1至6月，中國商品住房銷售面積為42487萬平方米，同比增長-7.8%；商品房銷售額為25632億元，同比增長-9.2%。銷售量與銷售額均出現(xiàn)較大負(fù)增長。

　　2013年12月底，中國新建商品住房待售面積32403萬平方米，同比增長37.2%。到2014年6月底，中國新建商品住房待售面積增加至35917平方米，同比增長25%。

　　住房市場步入低速增長期，住房投資增速下滑。中國住房產(chǎn)業(yè)由高速增長期進(jìn)入低期增長期。隨著全國銷售不暢和大中城市房價微跌，房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠速度變慢，開發(fā)投資增速不斷下滑。2014年1至2月，中國商品住宅開發(fā)投資額為5426億元，同比增長18.4%。2014年1至6月，中國商品住宅開發(fā)投資額為28689億元，同比增長率降至13.7%。