土地制度改革

　　戶(hù)籍制度的改革將快速推進(jìn)城鎮(zhèn)化，這引出了土地制度改革的需求。因?yàn)榻酉聛?lái)大量農(nóng)民逐漸進(jìn)城，農(nóng)村的土地怎么辦？農(nóng)業(yè)土地要進(jìn)行確權(quán)，確定土地使用權(quán)，使用權(quán)可以流轉(zhuǎn)，以轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、入股、大農(nóng)場(chǎng)的方式來(lái)流轉(zhuǎn)使用權(quán)，這些現(xiàn)象都已經(jīng)出現(xiàn)了，趨勢(shì)非常清楚。接下來(lái)矛盾聚集在宅基地和農(nóng)村現(xiàn)在已有的建設(shè)用地（以公路、農(nóng)村企業(yè)的形式存在）上，一部分農(nóng)村建設(shè)用地隨著農(nóng)民進(jìn)城已經(jīng)沒(méi)有用處了。

　　目前爭(zhēng)論焦點(diǎn)在于農(nóng)村現(xiàn)有建設(shè)用地和宅基地的盤(pán)活問(wèn)題。目前政策只允許農(nóng)村居民在本村居民內(nèi)部進(jìn)行宅基地轉(zhuǎn)讓。本人認(rèn)為，目前的政策是不符合大勢(shì)所趨的，原因很簡(jiǎn)單，現(xiàn)在已經(jīng)有大量“空心村”出現(xiàn)，沒(méi)有人會(huì)買(mǎi)入宅基地，即使有也無(wú)法與流向城市的人口規(guī)模相比。未來(lái)，一部分宅基地，特別是靠近城市擴(kuò)張邊緣的宅基地可能允許農(nóng)民自建房子進(jìn)行租賃甚至出售，這個(gè)在制度上需要突破。城市化過(guò)程中，這部分宅基地分享了城市化的紅利，升值了，怎么辦？通過(guò)稅收制度將這類(lèi)農(nóng)村集體建設(shè)用地的增值收益轉(zhuǎn)化為公共財(cái)政，相當(dāng)于一部分土地漲價(jià)歸公（這一制度世界普遍存在）。

　　但是，分享了城市化進(jìn)程紅利的宅基地畢竟只有一部分，大量遠(yuǎn)離城市的宅基地未來(lái)出路是什么呢？復(fù)耕為農(nóng)業(yè)用地。這有利于中國(guó)在城市化過(guò)程中反而增加農(nóng)業(yè)用地，這對(duì)糧食安全和農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量增長(zhǎng)有好處，對(duì)仍留在農(nóng)村的人口來(lái)說(shuō)，這有利于增加其收入。理論上和實(shí)踐上的前沿課題為：能否允許一部分農(nóng)村居民將老家宅基地復(fù)耕為農(nóng)地的過(guò)程中，將宅基地所對(duì)應(yīng)的建設(shè)用地指標(biāo)界定給農(nóng)民，讓該農(nóng)民將宅基地使用權(quán)帶到其就業(yè)落戶(hù)的城市去，實(shí)際上就是農(nóng)業(yè)用地跨地區(qū)的占補(bǔ)平衡。這一點(diǎn)目前在中國(guó)仍然是嚴(yán)格禁止的。我認(rèn)為未來(lái)需要在這一點(diǎn)突破。農(nóng)業(yè)用地跨地區(qū)占補(bǔ)平衡既有利于改善建設(shè)用地在不同區(qū)域之間合理有效配置，又使得農(nóng)民獲得資產(chǎn)性收入，加快其市民化和融入城市的進(jìn)程。

　　戶(hù)籍制度改革的可能影響和趨勢(shì)

　　首先，一定會(huì)加快城市化進(jìn)程和部分人口流入地的城市人口擴(kuò)張。

　　其次，引起房地產(chǎn)市場(chǎng)需求擴(kuò)張，未來(lái)可能出現(xiàn)分化。大城市和特大城市住宅需求增加快，而三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)疲軟，過(guò)去過(guò)度投資現(xiàn)象仍需相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間消化，不排除部分城市泡沫破裂的現(xiàn)象。

　　最后，這輪戶(hù)籍制度改革和人口流動(dòng)方向會(huì)給城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)機(jī)會(huì)，可能成為下一輪中國(guó)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升的動(dòng)力。主要表現(xiàn)為：（1）居民需求釋放所帶來(lái)的服務(wù)業(yè)發(fā)展，特別是大型城市消費(fèi)型服務(wù)業(yè)的發(fā)展會(huì)有明顯增加。在需求方面，有人口增長(zhǎng)和收入增長(zhǎng)的帶動(dòng)，供給方面勞動(dòng)力短缺一定程度上得到緩解。（2）東部地區(qū)制造業(yè)勞動(dòng)力短缺現(xiàn)象一定程度上得到緩解。（3）巨大的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)需求，特別是道路、地鐵、學(xué)校、醫(yī)院方面投資機(jī)會(huì)增加，也會(huì)給中國(guó)下一階段經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)動(dòng)力。

　　（本文根據(jù)作者8月1日在興業(yè)策略組織的“《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶(hù)籍制度改革的意見(jiàn)》解讀和展望”電話會(huì)議上的講話整理，經(jīng)作者審訂。）