作者：福建師范大學經濟學院 戴雙興

　　與土地財政模式相比，房產稅稅源更穩定，也更符合財稅理論的基本要求。推進土地財政向房產稅轉變過程中，房產稅改革應由淺入深，層層推進，不同階段采用不同的征稅模式。

　　在現行土地財政模式下，地方政府在獲取巨額土地出讓收益的同時，也造成房價居高不下。對于如何破解土地財政困境，學者提出不同意見。張鑫先生（《房產稅替代“土地財政”是大勢所趨》，《中國社會科學報》2013年11月18日；《再論房地產稅替代土地財政是大勢所趨》，《中國社會科學報》2014年6月16日）認為，從供給方面抑制房地產價格過快上漲，必須改革土地財政模式和土地出讓拍賣模式，實現房產稅替代土地財政是大勢所趨。童超先生（《房產稅不能替代土地出讓金》，《中國社會科學報》2014年4月14日）則提出，房產稅和土地出讓金的性質、功能及收取標準不同，房產稅不能替代土地出讓金。

　　筆者不贊同童超觀點，較認同張鑫觀點，但又不完全贊同其加快房產稅替代土地財政之說。筆者認為，不論是從國際經驗，還是從市場潛力來看，都必須推動土地財政向房產稅轉變，但這一轉變不可能一蹴而就，是一個分階段演進的過程。

　　房產稅是發達國家地方政府主體財源

　　由于歷史、文化、產權制度等存在差異，不同國家的房產稅稅制方面有許多不同，但是房產稅卻是發達國家地方財政的主力稅種。在當前發達國家，房產稅主要用于支持地方政府為納稅人提供有利于保持其物業價值的公共服務。地方政府所提供的公共產品，如交通、治安等設施促進了房屋的升值，地方政府可以據此開征房產稅，從而隨著房屋價值提升，地方稅收收入也得以增加，形成“房屋升值—稅收增加”的良性循環。2010年，34個OECD（經合組織）國家中，房產稅占地方稅收總額比超過50%的有13個，超過30%的有19個，占比近60%,特別是澳大利亞﹑英國，將房產稅作為地方唯一稅種，占地方稅收總額的100%。

　　在這些國家中，特別值得一提的是美國，美國曾經歷過從土地財政向房產稅轉變的過程。從建國初期到內戰結束，出于建立聯邦財政強權的需要，美國聯邦政府將新拓展地區的多數土地收歸國有，然后向定居者出售，籌集財政資金，土地財政紅極一時。但在《住宅法》實施后，土地財政現象逐漸消失。如今，作為土地收入的一部分，房產稅一直是美國地方政府最主要的財政來源，占地方財政收入的80%以上。

　　房產稅應成為土地財政替代稅源

　　我國地方政府要從根本上擺脫對土地財政的過度依賴，最重要的是要尋找到穩定的替代財源，而房產稅無疑是切實可行的選擇。近年來，我國房地產市場取得飛速發展。2011年我國城鎮人均住房建筑面積32.7平方米，按全國當年城鎮人口數69079萬人計算，我國當年城鎮住房建筑面積共有225.89億平方米；同時，根據全國工商聯REICO工作室預測，2030年我國人均居住面積將增加到43.4平方米，城鎮住宅存量面積將達到429億平方米左右。可見，我國房地產規模龐大，開征房產稅，稅源將非常充足。

　　2011年，我國在上海和重慶兩地進行房產稅試點，兩地房產稅試點已有三年多經驗，下一階段的工作就是針對當前房地產市場發展的實際情況，總結兩地試點經驗，加快房產稅立法，適時推進改革。

　　推進土地財政向房產稅轉變

　　與土地財政模式相比，房產稅稅源更穩定，也更符合財稅理論的基本要求。但開征房產稅牽涉一系列既得利益的調整，不可能一蹴而就。因此，推進土地財政向房產稅轉變過程中，房產稅改革應由淺入深，層層推進，不同階段采用不同的征稅模式。

　　（一）短期房產稅征收模式：高端調節。在短期內，推進土地財政向房產稅轉變包含兩個方面：一方面是土地財政收入高增后的軟著陸過程，另一方面是房產稅逐步培育成地方主體稅種的過程。房產稅高端調節征收模式特點如下。

　　一是土地出讓金制度：繼續保留。目前，我國正處于城鎮化加速階段。在這一過程中，城鎮化建設仍需巨額資金支持。張鑫提出，在當前條件不成熟的情況下，可實行土地出讓金分幾十年收取的年租制。筆者并不贊同，實行年租制在當前技術條件下還有較大困難，每年收多少，如何收，難以確定；在短期內難以把房產稅打造成地方主體財源，在地方債券市場還不發達的背景下，將為城鎮基礎建設提供原始資本的土地出讓金制度改成年租制，意味著地方政府一次性土地收入大幅度下降，城鎮化建設資金必然會受到極大影響。鑒于此，短期內應繼續保留現行土地出讓金制度。

　　二是計稅依據：房產面積。對于房產稅的計稅依據，學術界存在兩種不同的觀點。一種觀點是以房產價值作為計稅依據，另一種觀點是以房產面積作為計稅依據。由于房產市場價值的評估管理過于復雜，難以達到相關要求。短期內，建議按房產面積征稅。