集體經營性建設用地的收益分配

　　1．關于集體經營性建設用地入市的收益。一是集體建設用地入市的增值要歸公。從理論上講，只要農用地轉為建設用地，不管是國有的還是集體的，只要用途發生變化就要向政府繳納土地增值。這是因為規劃管制對土地的財產價值產生影響了。這與產權沒有關系，規劃是全覆蓋的，不管是集體土地還是國有土地，只要規劃用途變更了就應該繳納增值，這才是公平合理的。這是為了解決公平的問題，從規劃來說，集體建設用地想增值的話，就可能要進行更大區位的組織平衡。二是交多少？現在都說不清楚應該交多少，所以說要試一試，看看該把標準定多少錢。要建立一整套的統一的增值歸公制度，只有這樣，所謂的集體建設用地才能與國有土地同權同價。同權同價是相對的，假如說兩種土地是相連的，一塊是國有的，一塊是集體的，現狀又一樣，規劃的用途也一樣，推向市場的話，交了稅費之后，它們的收益應該是一樣的。

　　2．關于集體經營性建設用地入市收益的分配。進行改革，就會引起變革，引起變化，流轉收益變化自然而然地引起征地補償的變化，征地補償的變化很可能是征地補償要向集體建設用地的流轉收益靠齊，意味著將來與國有土地征收補償要平等對待。要從法律上解決現在集體土地征收補償辦法和國有土地市場的征收補償辦法。在使用權的性質上來說，集體建設用地可以說和國有的劃撥土地是不一樣的。但是現在總量的建設用地和國有的劃撥土地應該是一套補償辦法，不能說是國有土地，房價漲了補償就漲了，是集體的地上房屋，集體土地補償就是農產，這也要產生辦法，應統一起來。農用地不管是國有的還是集體的，就一套補償辦法，建設用地國有的和集體的，只要使用權的性質相同就應是一套補償辦法。

　　關于產權調整問題

　　要把產權和建設用地分開來看，權是權，物是物。現在的情況，集體建設用地和宅基地使用權就是分開的，這是沒有問題的。宅基地使用權就是不能流轉，這是沒有問題的，這個法律制度本身沒有錯。但是，這并不意味著宅基地和集體建設用地不能入市、不能流轉。集體建設用地的使用權和宅基地的使用權要進入市場，就必須要在產權上實現集體建設用地使用權升級，升級為出讓土地使用權。國有土地調整的就是國有土地出讓使用權。將來在法律上也應設立一種集體建設用地土地出讓使用權，所有權是集體自己的，但是使用權不是自己的。在所有權問題上，中央明確提出了要堅持集體所有權不變，這是改革的底限，意味著可以入市，但不要去調整所有權。今后要改革試點的話，明確了可以搞的，意味著將來集體建設用地會出現集體土地的出讓權和收益權。從產權改革的角度來說，所有權可以不一樣，但是使用權上應并軌。

　　關于市場監管的問題

　　大家擔心集體經營性建設用地入市后，村干部把土地占用了，這就需要市場的監管。就是說集體經營性建設用地和國有土地一模一樣的，通過同樣的渠道，同樣的監管，和國有土地不一樣的是前期環節，因為主體比較特殊，但是一旦要進入市場，后面的環節是一模一樣的。比如要入市，必須到統一的有序市場上，要求招拍掛的要招拍掛，需要批準的要批準，規劃許可都是一樣的，這樣才能防止一些問題。特殊的地方是前期要經過大量工作，可以村民自治，制定出讓方案，和國有土地是一樣的，根據規劃的許可條件，把這個規劃的一些類別納入出讓方案，政府批準之后再到土地交易部門招拍掛。這個村的地，政府帶頭，全程監管，賣了多少錢，該交多少稅費，交了之后怎么辦，這個錢怎么管，納入村民財務管理，要有一套制度。

　　關于試點和修法的問題

　　中央提出了搞三年試點，通過試點把一些關鍵性的問題細化，再考慮修改《土地管理法》。《土地管理法》規定，集體土地使用權不得出讓、轉讓和用于非農業建設。用于建設用地的一般是國有土地，集體建設用地是不能入市的，實際上《土地管理法》對征地的范圍進行了界定。如果修改《土地管理法》就要考慮縮小征地范圍，縮小到什么程度，這牽扯到國防、教育等問題，實施城鎮規劃也很難，這是很大的問題，有很多爭論。如果要流轉，將來城市建設怎么搞？把征地范圍縮小的話，集體建設用地流轉的空間就有了，可能配套出臺一個《集體建設用地流轉管理辦法》，或者是與《城鎮國有土地出讓轉讓暫行條例》相當的一個文件，支持集體建設用地流轉管理，這樣可以進行規范。