不久前，一篇題為“一號文件有望撬動農村房地產市場需求”的報道引人矚目。有專家在接受媒體采訪時稱，農村集體產權制度改革以后，可以刺激新的農村房地產市場需求，適度緩解當前已很低迷的城市房地產市場。
　　一直以來，房地產市場里交易的，默認都是建設在城市建設用地上的房屋?！稗r村房地產”的提法，乍一看很是吸引眼球。難怪這篇報道就今年的中央一號文件采訪了多位專家，在各路專家的諸多觀點中拎出這一點放在標題里。一號文件提及的改革，真的能在農村刺激出房地產市場需求嗎？農村建設用地應當向社會資本開放嗎？一系列的問題，有必要辨析和澄清。

　　■農村土地制度改革僅僅是開展試點；現在試點剛剛啟動，全國實施更未提上日程，何談撬動農村房地產市場需求

　　■一號文件為農村集體建設用地“出讓、租賃、入股權能”設了三個限定，一是符合規劃，二是符合用途管制，三是農村集體經營性建設用地

　　■農民自由進城當然沒有問題，資本自由下鄉則要警惕，尤其是“集體外城鎮居民”到農村購房不能放開

　　作者：華中科技大學中國鄉村治理研究中心　賀雪峰

　　有媒體發表了3位專家對2015年中央一號文件的解讀，請他們回答“農業該如何在經濟新常態下起舞”。其中，有專家認為，今年一號文件提出要分類實施土地制度改革試點“有利于廣泛借助外力、吸引社會資本從事農村宅基地和農村集體建設用地市場的開發、建設和經營”；“本次農村集體產權制度改革以后，有望首先撬動農村宅基地和集體建設用地市場，廣泛吸引外力、社會資本從事這些土地市場的開發、建設和經營，既能迅速推進新農村建設和面貌更新，增強農村吸引力，又能通過盤活這些市場來促進農村集體資產的保值增值和農民增收，還能刺激新的農村房地產市場需求，適度緩解當前已很低迷的城市房地產市場”。他還認為，具體效果“要受到是否允許集體外城鎮居民購買房屋，以及農村公路、電網等基礎設施建設是否完善等因素影響”。

　　從一號文件到樓市得救，這份解讀給出的路徑是：第一步，一號文件推動的農村集體產權制度改革，可以讓農村宅基地和集體建設用地自由入市；第二步，吸引資本進入農村開發和經營宅基地和集體建設用地；第三步，巨量外來資本涌入，農民從出讓宅基地和建設用地中獲得貨幣性收入；第四步，農民有余錢進城買房，目前不景氣的城市房地產市場得救。

　　從撬動農村房地產市場需求角度解讀一號文件“關于分類實施土地制度改革試點”的文件精神顯然存在偏差。一號文件明確規定，農村土地制度改革僅僅是開展試點，并且要求“加強對試點工作的指導監督，切實做到封閉運行、風險可控，邊試點、邊總結、邊完善，形成可復制、可推廣的改革成果”?，F在試點剛剛啟動，全國實施更未提上日程，何談撬動農村房地產市場需求。

　　即使關于農村土地制度改革的試點內容，一號文件也是有明確邊界和限定的：“賦予符合規劃和用途管制的農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股權能，建立健全市場交易規則和服務監管機制”。值得注意的是，一號文件為農村集體建設用地“出讓、租賃、入股權能”設了三個限定，一是符合規劃，二是符合用途管制，三是農村集體經營性建設用地，而不是所有農村集體建設用地。有了這三個限定，試點就僅僅限制在十分有限的范圍內，更多是為了解決過去農村集體經營性建設用地中存在的歷史遺留問題。

　　關于宅基地制度改革，一號文件是這樣說的：“依法保障農民宅基地權益，改革農民住宅用地取得方式，探索農民住房保障的新機制”。顯然，一號文件更多強調的是保障農民宅基地權益，而根本沒有宅基地入市的意思。從一號文件的相關表述來看，中央對土地制度改革的基本態度是慎重穩妥，而非急躁冒進。今年的一號文件中沒有表達過撬動農村房地產市場需求的任何意思。

　　一號文件在農村土地制度改革上采取了慎重穩妥的態度，是因為當前我國正處在中等收入階段，是矛盾多發期。如果改革不慎，很容易落入所謂中等收入陷阱。中等收入陷阱，是指一個國家的人均收入達到中等水平后，不能順利實現經濟發展方式的轉變，導致經濟增長動力不足，最終出現經濟停滯的一種狀態。按照世界銀行的標準，2012年我國人均國內生產總值達到6100美元，就已經進入了中等收入國家之列。當前，雖然幾乎所有農民家庭都有人進城務工、經商，但進城務工人員大部分并未在城市安居，年老的父母或者年幼的子女仍然留守農村，他們年輕時進城務工，年齡大了卻可能返鄉務農。正是可以自由進城、又可以自由返鄉的雙向流動，讓他們有了更多的選擇權。這種選擇權，使得我國社會結構具有極大的彈性。農村因此成為中國現代化的穩定器與蓄水池。

　　我國目前的發展階段，決定了農村大多數進城務工人員很難在城市獲得體面安居所需的穩定就業與可靠保障，國家也不可能為這么大規模的人群提供這類救濟。正因如此，進城務工人員可以返鄉，是他們最基本的權利。這是底線，政策必須保障他們的這項底線權利。也就是說，土地是農民的基本保障和社會保險，而基本保障和社會保險是不可以自由交易的。

　　當前學界普遍存在一種誤會，以為城鄉一體化就是農民自由進城和資本自由下鄉。農民自由進城當然沒有問題，今后的政策還要進一步為農民進城創造體制和機制的條件。資本自由下鄉則要警惕，尤其是“集體外城鎮居民”到農村購房不能放開。目前城市已經積攢巨量的過剩資本，放開資本下鄉，資本每獲得一戶農民的土地權利，就意味著一戶進城農民失去了返鄉的機會，他們進城成功了，在城市安居，當然是好的。問題是，大部分進城的農民無法在城市體面安居，國際上很多國家就在這一發展階段產生了城市貧民窟。貧民窟不僅不人道，而且一定會成為任何一次經濟、金融、社會、政治危機的放大器。

　　還有一種普遍性的觀點，認為農民進城與資本下鄉并行，可以縮小城鄉差距。問題是，讓收入高的城市人到農村占有農民作為退路的土地，這樣即使可以縮小城鄉差距，卻必然導致城市二元結構的日益嚴峻。在城市這個局促的空間里面形成更趨尖銳對立的二元結構，對于正處在矛盾多發期的中等收入階段的中國，顯然不是好事。

　　也正是從這一點考慮，從我國應對中等收入陷阱的大局看，農村土地制度改革必須慎重穩妥，決不可操之過急。