地票交易的功能作用

　　重慶地票交易的制度設(shè)計，與國家全面深化農(nóng)村土地制度改革和健全城鄉(xiāng)發(fā)展一體化體制機(jī)制，在方向上是完全一致的，從探索情況看也是平穩(wěn)的。過去6年，重慶累計交易地票15.26萬畝，成交額307.59億元，成交均價穩(wěn)定在20萬元/畝左右。在創(chuàng)新城鄉(xiāng)建設(shè)用地置換模式、建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地要素市場、顯化農(nóng)村土地價值、拓寬農(nóng)民財產(chǎn)性收益渠道及優(yōu)化國土空間開發(fā)格局等方面，都產(chǎn)生了明顯效果。

　　有利于耕地保護(hù)。地票運(yùn)行按照“先造地、后用地”的程序，以復(fù)墾補(bǔ)充耕地作為城市建設(shè)占用耕地的硬性前置條件，體現(xiàn)為盤活建設(shè)用地存量，更有利于落實耕地占補(bǔ)平衡制度。重慶農(nóng)村閑置建設(shè)用地復(fù)墾后，95%以上面積可轉(zhuǎn)變?yōu)楦兀仄笔褂盟几貎H占63%左右，地票落地后平均可“節(jié)余”32%的耕地，使得重慶在城鎮(zhèn)化推進(jìn)過程中，耕地數(shù)量不降反增。為避免出現(xiàn)“占優(yōu)補(bǔ)劣”現(xiàn)象，我們實施補(bǔ)充耕地等級折算、地力培肥等方式加以彌補(bǔ)。重慶正在細(xì)化農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步明確農(nóng)用地分等定級和產(chǎn)能核算標(biāo)準(zhǔn)，建立地票生成與落地過程中數(shù)量和質(zhì)量的對應(yīng)關(guān)系，更好地保障補(bǔ)充耕地的數(shù)量和質(zhì)量。

　　打通了城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場化配置的渠道。地票制度設(shè)計運(yùn)用城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤原理，但突破了現(xiàn)行掛鉤項目“拆舊區(qū)”和“建新區(qū)”在縣域內(nèi)點對點的掛鉤方式，采用“跨區(qū)縣、指標(biāo)對指標(biāo)”的模式，實現(xiàn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地指標(biāo)遠(yuǎn)距離、大范圍的空間置換。通過置換，再經(jīng)過平臺交易，市場的價值發(fā)現(xiàn)功能發(fā)揮作用，就抹平了城鄉(xiāng)建設(shè)用地的價值差異，顯化了邊遠(yuǎn)地區(qū)農(nóng)村零星分散集體建設(shè)用地的資產(chǎn)價值，讓“千里之外”的農(nóng)民分享到大都市工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的紅利。

　　開辟了反哺“三農(nóng)”的新渠道。復(fù)墾宅基地生成的地票，扣除必要成本后，價款按15: 85的比例分配給集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶。這一制度安排，在實踐中發(fā)揮了“以一拖三”的功效：一是增加了農(nóng)民收入渠道。重慶農(nóng)村戶均宅基地0.7畝，通過地票交易，農(nóng)戶能一次性獲得10萬元左右的凈收益，對他們而言，是一筆很大的財產(chǎn)性收入。復(fù)墾形成的耕地歸集體所有，仍交由農(nóng)民耕種，每年也有上千元的收成。二是推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)。近幾年，重慶能夠完成數(shù)十萬戶農(nóng)村危舊房改造和高山生態(tài)移民扶貧搬遷，就得益于此。三是緩解“三農(nóng)”融資難題。地票作為有價證券，還可用作融資質(zhì)押物，并為農(nóng)房貸款的資產(chǎn)抵押評估提供現(xiàn)實參照系。截至目前，重慶辦理農(nóng)村集體建設(shè)用地復(fù)墾項目收益權(quán)質(zhì)押貸款118.79億元，四年增長了20多倍。

　　推動了農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口融入城市。近年來，重慶累計有409萬農(nóng)民轉(zhuǎn)戶進(jìn)城，其中相當(dāng)一部分自愿提出退出宅基地，成為地票的重要來源。農(nóng)民每戶10萬元左右的地票收益，相當(dāng)于進(jìn)城農(nóng)民工的“安家費(fèi)”。有了這筆錢，他們的養(yǎng)老、住房、醫(yī)療、子女教育及家具購置等問題，都能得到很好的解決。這樣，他們就能更好地融入城市生活。

　　優(yōu)化了國土空間開發(fā)格局。目前，重慶已交易的地票，70%以上來源于渝東北、渝東南地區(qū)，這兩個區(qū)域在全市發(fā)展中承擔(dān)著生態(tài)涵養(yǎng)和生態(tài)保護(hù)的功能，發(fā)展導(dǎo)向是引導(dǎo)超載人口轉(zhuǎn)移，實現(xiàn)“面上保護(hù)、點上開發(fā)”。而地票的使用，95%以上落在了承擔(dān)人口、產(chǎn)業(yè)集聚功能的主城及周邊地區(qū)。這種資源配置，符合“產(chǎn)業(yè)跟著功能定位走、人口跟著產(chǎn)業(yè)走、建設(shè)用地跟著人口和產(chǎn)業(yè)走”的區(qū)域功能開發(fā)理念，有利于推進(jìn)區(qū)域發(fā)展差異化、資源利用最優(yōu)化和整體功能最大化。