二

　　城鎮住房需求最終取決于城鎮人口的總量及其變動趨勢，我國未來住房需求仍有較大增長空間。據統計，2014年，中國城鎮常住人口達到7.7億，其中，存量戶籍人口接近5億，非戶籍常住人口2.7億。

　　首先，鑒于住房擁有不均以及部分住房配套不全等，“十三五”期間，城鎮戶籍人口中仍有1億左右住房困難的低收入家庭，需要獲得大約3800萬套（預計30億平方米）的安居性住房保障，包括：棚戶區改造、公廉租房等。即使一部分由實物化保障改由貨幣化保障，按照50%的購買量計算，將有15億平方米從市場購買，每年達3億平方米。

　　其次，雖然總體上城鎮戶籍人口可能已過戶均1∶1套的飽和標準，但鑒于住房擁有不均以及部分住房配套不全等，戶籍人口中仍有相當數量人口具有改善性需求和剛性需求。若將最近幾年年均銷售10億平方米都視為城鎮居民的剛性和改善性需求，并假定未來5年年均規模不變，“十三五”期間總需求為50億平方米。

　　由此可以估算，未來5年存量城鎮戶籍人口商品住房總需求達65億平方米左右，但仍低于當前過剩庫存與未來潛在供給之和。完成去庫存和保持住房市場的可持續增長，必需開辟新需求，其中最為現實的需求即農民工市民化的住房需求。

　　據估算，未來5年農民工新增購房總共可達23.1億平方米。根據國家統計局對農民工的調查數據：2014年農民工總數2.7億，其中，在城鎮自購房住的僅為1%，回農村住的13.3%，租房住的36.8%，住工棚的17.2%，住單位宿舍的28.3%。按照未來5年1億人城鎮化計算，如果70%的家庭人口在城鎮購房（人均33.3平方米），每年以農民工為主體的購房需求可達4.6億平方米。

　　三

　　農民工能否或者在哪里買得起房，關鍵是看農民工的收入、就業的城鎮及其城鎮的房價。根據國家統計局對農民工調查的數據：2014年1.7億外出農民工中，從家庭遷徙看，舉家外出的占20%，一人外出的占80%；從就業城鎮看，外出農民工的30.5%在直轄市或省會，在地級市的占34.2%，在小城鎮的占34.9%；從收入及增長看，平均收入為2864元，增長率為9.8%，其中，建筑業最高，為3292元，居民服務、修理和其他服務業最低，為2532元?；谝陨蠑祿c《中國統計年鑒》數據及各地住房價格數據，可以對農民工的購房可支付能力進行粗略的估算。

　　第一，關于農民工家庭收入的估算：一般而言，農民工夫婦倆在城鎮就業和只有一個在城鎮就業，收入是不同的。按照國家統計局調查數據和統計數據估算：全遷家庭每年收入為8萬元，其中，工資收入7.2萬元（按月平均3000元估算），農業收入估計0.8萬元（根據農民純收入估算）。單遷家庭每年收入為4萬多元，其中，工資收入為3.6萬。

　　第二，不同區域和級別城市房價的估算：按省會級以上地級城市房價均超過每平方米7000元均價計算，一套100平方米的住房價格超70萬元，首付超過14萬元；地級城市按每平方米5000元均價計算，一套100平方米的住房為50萬元，首付至少10萬元；縣級城市按每平方米3000元均價計算，一套100平方米的住房30萬元，首付至少6萬元；中心城鎮按每平方米1500元價格計算，一套100平方米的住房需要15萬元，首付至少3萬元。

　　第三，農民工的購房可支付能力的匡算：通過不同城市的房價和不同家庭的收入狀況測算房價收入比。全遷家庭地級市、縣級市和中心鎮的房價收入比分別為1∶6.75、1∶3.75、1∶1.5；單遷家庭在地級市、縣級市和中心鎮的房價收入比分別為1∶12.5、1∶6.75、1∶3.75。按照國際上認同的房價收入比1∶2-6的合理區間，可以看出：全遷和單遷家庭在省會以上城市購房，可支付能力均超出合理區間，單遷家庭在地級城市購房可支付能力超出合理區間。

　　總體上，農民工在地級以下城鎮基本具備住房可支付能力，在省會及以上城市不具備住房可支付能力，在東部地區的農民工家庭住房支付能力較差,在中部和西部地區的農民工家庭住房支付能力較好。同時，由于農民工近70%在地級及以下城鎮就業，而且身份認同與留守家庭福利提升決定農民工傾向回家鄉購房。因此，農民工最適合、最可能在地級及以下城鎮購房。