二

　　城鎮(zhèn)住房需求最終取決于城鎮(zhèn)人口的總量及其變動趨勢，我國未來住房需求仍有較大增長空間。據(jù)統(tǒng)計，2014年，中國城鎮(zhèn)常住人口達到7.7億，其中，存量戶籍人口接近5億，非戶籍常住人口2.7億。

　　首先，鑒于住房擁有不均以及部分住房配套不全等，“十三五”期間，城鎮(zhèn)戶籍人口中仍有1億左右住房困難的低收入家庭，需要獲得大約3800萬套（預計30億平方米）的安居性住房保障，包括：棚戶區(qū)改造、公廉租房等。即使一部分由實物化保障改由貨幣化保障，按照50%的購買量計算，將有15億平方米從市場購買，每年達3億平方米。

　　其次，雖然總體上城鎮(zhèn)戶籍人口可能已過戶均1∶1套的飽和標準，但鑒于住房擁有不均以及部分住房配套不全等，戶籍人口中仍有相當數(shù)量人口具有改善性需求和剛性需求。若將最近幾年年均銷售10億平方米都視為城鎮(zhèn)居民的剛性和改善性需求，并假定未來5年年均規(guī)模不變，“十三五”期間總需求為50億平方米。

　　由此可以估算，未來5年存量城鎮(zhèn)戶籍人口商品住房總需求達65億平方米左右，但仍低于當前過剩庫存與未來潛在供給之和。完成去庫存和保持住房市場的可持續(xù)增長，必需開辟新需求，其中最為現(xiàn)實的需求即農(nóng)民工市民化的住房需求。

　　據(jù)估算，未來5年農(nóng)民工新增購房總共可達23.1億平方米。根據(jù)國家統(tǒng)計局對農(nóng)民工的調(diào)查數(shù)據(jù)：2014年農(nóng)民工總數(shù)2.7億，其中，在城鎮(zhèn)自購房住的僅為1%，回農(nóng)村住的13.3%，租房住的36.8%，住工棚的17.2%，住單位宿舍的28.3%。按照未來5年1億人城鎮(zhèn)化計算，如果70%的家庭人口在城鎮(zhèn)購房（人均33.3平方米），每年以農(nóng)民工為主體的購房需求可達4.6億平方米。

　　三

　　農(nóng)民工能否或者在哪里買得起房，關鍵是看農(nóng)民工的收入、就業(yè)的城鎮(zhèn)及其城鎮(zhèn)的房價。根據(jù)國家統(tǒng)計局對農(nóng)民工調(diào)查的數(shù)據(jù)：2014年1.7億外出農(nóng)民工中，從家庭遷徙看，舉家外出的占20%，一人外出的占80%；從就業(yè)城鎮(zhèn)看，外出農(nóng)民工的30.5%在直轄市或省會，在地級市的占34.2%，在小城鎮(zhèn)的占34.9%；從收入及增長看，平均收入為2864元，增長率為9.8%，其中，建筑業(yè)最高，為3292元，居民服務、修理和其他服務業(yè)最低，為2532元。基于以上數(shù)據(jù)與《中國統(tǒng)計年鑒》數(shù)據(jù)及各地住房價格數(shù)據(jù)，可以對農(nóng)民工的購房可支付能力進行粗略的估算。

　　第一，關于農(nóng)民工家庭收入的估算：一般而言，農(nóng)民工夫婦倆在城鎮(zhèn)就業(yè)和只有一個在城鎮(zhèn)就業(yè)，收入是不同的。按照國家統(tǒng)計局調(diào)查數(shù)據(jù)和統(tǒng)計數(shù)據(jù)估算：全遷家庭每年收入為8萬元，其中，工資收入7.2萬元（按月平均3000元估算），農(nóng)業(yè)收入估計0.8萬元（根據(jù)農(nóng)民純收入估算）。單遷家庭每年收入為4萬多元，其中，工資收入為3.6萬。

　　第二，不同區(qū)域和級別城市房價的估算：按省會級以上地級城市房價均超過每平方米7000元均價計算，一套100平方米的住房價格超70萬元，首付超過14萬元；地級城市按每平方米5000元均價計算，一套100平方米的住房為50萬元，首付至少10萬元；縣級城市按每平方米3000元均價計算，一套100平方米的住房30萬元，首付至少6萬元；中心城鎮(zhèn)按每平方米1500元價格計算，一套100平方米的住房需要15萬元，首付至少3萬元。

　　第三，農(nóng)民工的購房可支付能力的匡算：通過不同城市的房價和不同家庭的收入狀況測算房價收入比。全遷家庭地級市、縣級市和中心鎮(zhèn)的房價收入比分別為1∶6.75、1∶3.75、1∶1.5；單遷家庭在地級市、縣級市和中心鎮(zhèn)的房價收入比分別為1∶12.5、1∶6.75、1∶3.75。按照國際上認同的房價收入比1∶2-6的合理區(qū)間，可以看出：全遷和單遷家庭在省會以上城市購房，可支付能力均超出合理區(qū)間，單遷家庭在地級城市購房可支付能力超出合理區(qū)間。

　　總體上，農(nóng)民工在地級以下城鎮(zhèn)基本具備住房可支付能力，在省會及以上城市不具備住房可支付能力，在東部地區(qū)的農(nóng)民工家庭住房支付能力較差,在中部和西部地區(qū)的農(nóng)民工家庭住房支付能力較好。同時，由于農(nóng)民工近70%在地級及以下城鎮(zhèn)就業(yè)，而且身份認同與留守家庭福利提升決定農(nóng)民工傾向回家鄉(xiāng)購房。因此，農(nóng)民工最適合、最可能在地級及以下城鎮(zhèn)購房。