四

　　在住房金融等制度體系完善的假定下，農(nóng)民工在地級及以下城鎮(zhèn)基本具備住房可支付能力，但舉家外出就業(yè)家庭仍可能存在50%的資金缺口，一人外出就業(yè)家庭可能存在75%的資金缺口。住房金融等相關(guān)制度的缺失和約束，地級及以下城市的基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)問題，會導(dǎo)致農(nóng)民工現(xiàn)實的購房比例較低。

　　第一，農(nóng)民工購房能力因為金融排斥和制度約束而降低。首先，在政策性住房金融方面，外出農(nóng)民工僅占5.6%，本地農(nóng)民工公積金比例為5.3%，并且大都不能結(jié)轉(zhuǎn)，不能用于租房；其次，在商業(yè)性金融方面，農(nóng)民工在流入地購房，獲取辦理住房抵押貸款存在戶籍歧視，而農(nóng)民工在輸出地，進(jìn)行以土地、住房等固定資產(chǎn)抵押獲取貸款，還存在著諸多障礙。另外，能夠形成農(nóng)民工收入的土地承包、宅基地使用權(quán)和集體收益權(quán)也難以交易兌付，收入和資產(chǎn)難以變現(xiàn)。

　　第二，農(nóng)民工意愿因為城市環(huán)境和戶籍而下降。首先，公共服務(wù)提供以戶籍為依據(jù)，農(nóng)民工購房不能獲得與城鎮(zhèn)人口相同的教育、醫(yī)療、就業(yè)、社保等，從而降低了農(nóng)民工購房的意愿；其次，全國的地級及以下城市的基礎(chǔ)設(shè)施缺乏和公共服務(wù)水平低，尤其是中西部地區(qū)的小城鎮(zhèn)，基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)缺失，盡管農(nóng)民工具有購買能力，但也缺乏動力購房遷入。

　　化解房地產(chǎn)庫存，迫切要求通過加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革。

　　第一，可借鑒曾經(jīng)的藍(lán)印戶口制度，將購房住戶納入居住證覆蓋人群。全面推進(jìn)并完善居住證制度，凡購房不再考慮或降低就業(yè)、交納社保的年限，享受和戶籍居民平等的公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施。尤其是讓其子女享有平等優(yōu)質(zhì)教育的權(quán)利。政府給購房者與戶籍居民平等的就業(yè)與創(chuàng)業(yè)機(jī)會，并將其納入就業(yè)與創(chuàng)業(yè)服務(wù)體系，給予服務(wù)和支持。

　　第二，可探索實施商品房共有產(chǎn)權(quán)制度，實施住房產(chǎn)權(quán)分割出售。一方面，開發(fā)商資金緊張，亟待去庫存；另一方面，農(nóng)民工購買力有限，可考慮實行產(chǎn)權(quán)開發(fā)商部分持有，部分出售給購房者的辦法，共同到銀行辦理并獲得抵押貸款，開發(fā)商與購房者可按3∶7、5∶5、7∶3的比例持有。開發(fā)商將持有產(chǎn)權(quán)部分租給業(yè)主，并商定未來若干年以怎樣的價格全部出售給購房家庭。

　　第三，可建立普惠住房金融制度，實現(xiàn)政策性和商業(yè)性覆蓋農(nóng)民工。針對目前存在的政策性金融和商業(yè)性金融對農(nóng)民工的排斥狀況，可建立普惠的政策性住房金融體系，擴(kuò)大公積金對中、低收入居民的覆蓋，將公積金覆蓋到農(nóng)民工，并實行異地提取購房制度，建立商業(yè)性普惠金融體系，讓農(nóng)民工獲得與戶籍居民平等的商業(yè)住房抵押貸款機(jī)會，同時加快完善農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)等抵押與擔(dān)保制度。

　　第四，可允許和鼓勵農(nóng)民工轉(zhuǎn)讓土地承包權(quán)，出售和出租住房。農(nóng)民工在農(nóng)村的財產(chǎn)權(quán)保護(hù)和市場化交易，不僅有助于資源合理利用，農(nóng)民在城鎮(zhèn)里樂業(yè)，而且有助于其在城鎮(zhèn)安居，但是還存在不少法律和制度性障礙。為此，可總結(jié)試點經(jīng)驗，依法推開土地承包權(quán)流轉(zhuǎn)、宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和集體收益分配權(quán)落實。

　　第五，可改進(jìn)地級以下城市的基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)。建立與常住人口掛鉤、分級負(fù)責(zé)的財政體制，加大行政級別低的城鎮(zhèn)的轉(zhuǎn)移支付力度，建立農(nóng)民工住房補(bǔ)貼制度。加快制定向小城市傾斜的投資政策，提高其就業(yè)吸納能力,改變我國城市就業(yè)吸納能力和住房支付能力錯配的現(xiàn)狀,激勵更多的農(nóng)民工在小城鎮(zhèn)購房和永久性遷徙。