四

　　在住房金融等制度體系完善的假定下，農民工在地級及以下城鎮基本具備住房可支付能力，但舉家外出就業家庭仍可能存在50%的資金缺口，一人外出就業家庭可能存在75%的資金缺口。住房金融等相關制度的缺失和約束，地級及以下城市的基礎設施與公共服務問題，會導致農民工現實的購房比例較低。

　　第一，農民工購房能力因為金融排斥和制度約束而降低。首先，在政策性住房金融方面，外出農民工僅占5.6%，本地農民工公積金比例為5.3%，并且大都不能結轉，不能用于租房；其次，在商業性金融方面，農民工在流入地購房，獲取辦理住房抵押貸款存在戶籍歧視，而農民工在輸出地，進行以土地、住房等固定資產抵押獲取貸款，還存在著諸多障礙。另外，能夠形成農民工收入的土地承包、宅基地使用權和集體收益權也難以交易兌付，收入和資產難以變現。

　　第二，農民工意愿因為城市環境和戶籍而下降。首先，公共服務提供以戶籍為依據，農民工購房不能獲得與城鎮人口相同的教育、醫療、就業、社保等，從而降低了農民工購房的意愿；其次，全國的地級及以下城市的基礎設施缺乏和公共服務水平低，尤其是中西部地區的小城鎮，基礎設施和公共服務缺失，盡管農民工具有購買能力，但也缺乏動力購房遷入。

　　化解房地產庫存，迫切要求通過加快農民工市民化，推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革。

　　第一，可借鑒曾經的藍印戶口制度，將購房住戶納入居住證覆蓋人群。全面推進并完善居住證制度，凡購房不再考慮或降低就業、交納社保的年限，享受和戶籍居民平等的公共服務和基礎設施。尤其是讓其子女享有平等優質教育的權利。政府給購房者與戶籍居民平等的就業與創業機會，并將其納入就業與創業服務體系，給予服務和支持。

　　第二，可探索實施商品房共有產權制度，實施住房產權分割出售。一方面，開發商資金緊張，亟待去庫存；另一方面，農民工購買力有限，可考慮實行產權開發商部分持有，部分出售給購房者的辦法，共同到銀行辦理并獲得抵押貸款，開發商與購房者可按3∶7、5∶5、7∶3的比例持有。開發商將持有產權部分租給業主，并商定未來若干年以怎樣的價格全部出售給購房家庭。

　　第三，可建立普惠住房金融制度，實現政策性和商業性覆蓋農民工。針對目前存在的政策性金融和商業性金融對農民工的排斥狀況，可建立普惠的政策性住房金融體系，擴大公積金對中、低收入居民的覆蓋，將公積金覆蓋到農民工，并實行異地提取購房制度，建立商業性普惠金融體系，讓農民工獲得與戶籍居民平等的商業住房抵押貸款機會，同時加快完善農民住房財產權等抵押與擔保制度。

　　第四，可允許和鼓勵農民工轉讓土地承包權，出售和出租住房。農民工在農村的財產權保護和市場化交易，不僅有助于資源合理利用，農民在城鎮里樂業，而且有助于其在城鎮安居，但是還存在不少法律和制度性障礙。為此，可總結試點經驗，依法推開土地承包權流轉、宅基地使用權轉讓和集體收益分配權落實。

　　第五，可改進地級以下城市的基礎設施與公共服務。建立與常住人口掛鉤、分級負責的財政體制，加大行政級別低的城鎮的轉移支付力度，建立農民工住房補貼制度。加快制定向小城市傾斜的投資政策，提高其就業吸納能力,改變我國城市就業吸納能力和住房支付能力錯配的現狀,激勵更多的農民工在小城鎮購房和永久性遷徙。