房屋是每個公民的基本財產，對于絕大多數人來說，房屋也是安身立命之本，其居住的房屋可能是其終身的積蓄，保護房屋所有權就是保護基本財產權、居住權和基本人權。財產權問題解決不好，就不可能真正解決好民生問題。

　　作者：王利明

　　溫州“20年住宅用地期限到期”事件，引發了社會廣泛關注，也引起了對《物權法》第149條關于住宅建設用地使用權自動續期規則的爭論。在《物權法》起草過程中，我作為十屆全國人大法律委員會委員，多次參與了《物權法》第149條的討論。其實，《物權法》最初的幾稿并沒有規定住宅建設用地使用權自動續期規則，但法律委、法工委在后來組織的調研中發現，我國沿海一些城市土地使用權改革比較早，土地使用權的期限較短，有的住宅建設用地使用權都已快到期，這就產生了一些現實問題，即在住宅建設用地使用權到期之后，是否應當續期？如何續期？如何保護公民的房屋所有權？帶著這些問題，法律委、法工委專門進行了多次討論，并在《物權法》的全民征求意見稿中增加了目前的規定。

　　在討論中，關于住宅建設用地使用權期間屆滿后應當自動續期問題，大家意見比較一致，沒有太大分歧。所謂自動續期，是指住宅建設用地使用權的續期不需要報政府部門批準，也不需要當事人提出申請，就可以自動延長。大家普遍認為，住宅建設用地使用權到期之后，要求建設用地使用權人辦理延長手續，操作起來確有困難和不便之處。因為在現代社會，房屋所有權大多采取建筑物區分所有的方式，小區內部的住戶眾多，難以都到政府部門辦理續期手續。尤其是在當事人申請續期后，如果政府不予批準，則公民的房屋所有權將難以獲得法律保護，這也是老百姓特別擔憂的問題。因此，《物權法》第149條規定了住宅建設用地使用權自動續期的規則。另外，住宅建設用地使用權自動續期也可以避免因申請審批等環節而產生的費用和成本。

　　這一規則的制定有其社會背景和法律制度背景，按照當時《土地管理法》第58條的規定，“土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的”，“由有關人民政府土地行政主管部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權”。《城鎮建設用地使用權出讓和轉讓暫行條例》第40條進一步明確規定：“土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用權證，并依照規定辦理注銷登記。”也就是說，土地使用權到期不批政府就收回，要保護老百姓的利益，就必須突破這一規定。《物權法》第149條確立了住宅建設用地使用權自動續期的規則，明確了住宅用地不適用《土地管理法》的規定，這就保護了老百姓的居住權、保護了老百姓的基本財產，真正給老百姓“吃了一顆定心丸”。

　　對于自動續期的期限，《物權法》并沒有作出具體規定，按照當時法律委的討論意見，這主要是考慮到，在住宅建設用地使用權到期之后，可能因為一定事實的出現，使得自動續期沒有必要。這主要有如下幾種情況：一是房屋已經滅失。例如，房屋所有權人拆毀房屋，或者房屋因自然原因而滅失，如地震。二是房屋被征收。在征收以后，房屋所有權已經轉歸國家所有。三是土地性質改變，即土地由住宅用地改為工業或商業用地，在此情況下，已經不符合自動續期的條件。正是因為上述原因，《物權法》第149條并沒有對住宅建設用地使用權的延長期限作出規定。因此，從該條的制定過程來看，《物權法》只是沒有明確規定住宅建設用地使用權的延長期限，但并沒有規定住宅建設用地使用權的期限可以無限延長。

　　關于住宅建設用地使用權自動續期是否收費的問題，《物權法》確實采取了回避的態度。在討論這一問題時，爭論十分激烈，后來《物權法》最終回避了這一問題，沒有作出規定，主要原因在于：一方面，該問題關系到廣大群眾切身利益，需要慎重對待；另一方面，從當時的情況來看，住宅建設用地使用權到期的情況還很少，問題還不突出，仍有時間對此問題作進一步深入研究，然后在此基礎上做出科學合理的規定。另外，也有不少人認為，“國不與民爭利”，如果將來國家富裕了，是否還需要收取過高的土地出讓金都不確定，更何況延期費用的收取？但是，現在許多地區出現了住宅建設用地使用權到期的現象，住宅建設用地使用權續期收費問題也引發了社會廣泛關注，問題日益突出，這一問題成為亟需解決的現實問題。對此，立法機關應當及時作出回應，盡快針對收費制定相關規則，這有利于消除對《物權法》相關規則的誤解，全面貫徹執行《物權法》。由于《物權法》屬于基本民事法律，住宅建設用地使用權續期收費問題也涉及老百姓的基本財產權利保護，應當由全國人大制定相關規定，或者授權國務院做出相關規定，這有利于確立一個全國統一的規則，各地不能自行其是，制定過高的收費標準損害公民的財產權。

　　《物權法》第149條本來是為保護老百姓財產權而設，收費過高會使立法效果大打折扣。房屋是每個公民的基本財產，對于絕大多數公民來說，公民的房屋也是公民的安身立命之本，其居住的房屋可能是其終身的積蓄，保護公民的房屋所有權就是保護公民的基本財產權、居住權和基本人權。什么是“民生”？最大的民生就是公民的財產權問題。公民的財產權問題解決不好，就不可能真正解決好民生問題。老百姓購買商品房之后，取得了無期限的房屋所有權，但由于其只享有一定年限的建設用地使用權，期限屆滿以后，如果建設用地使用權連同地上建筑物一同返還給國家，則買受人的房屋所有權將不能得到有效保護。《物權法》第149條的立法目的就是為了保護老百姓的居住權、財產權，因此，全國人大制定相關規定或者授權國務院制定相關規定時，即便規定住宅建設用地使用權續期需要收費，也不應當收費過高。如果把續期收費的標準制定得過高，甚至與土地使用權出讓費等同，老百姓可能交不起續期費用，這相當于變相剝奪了老百姓的財產權，顯然違背了《物權法》保護公民財產權的立法目的。