作者:高圣平，中國人民大學民商事法律科學研究中心，北京 100872 高圣平，教育部人文社會科學重點研究基地中國人民大學民商事法律科學研究中心專職研究員，中國人民大學法學院教授、博士研究生導師，法學博士。

　　內容提要：

　　農民住房財產權由房屋所有權和宅基地使用權構成，是絕大多數農民的一項重要財產，現行法明確禁止宅基地使用權抵押，在很大程度上制約了這項財產金融價值的充分體現。在“保障農戶宅基地用益物權”的政策指引下，在試點地區暫停上述禁止性規定的實施，農民住房財產權抵押權也就取得了“房地一致”原則之下的合法性。農民住房財產權抵押權未經登記不得設定，其實現可以采取協議拍賣、協議變賣、強制拍賣、強制變賣、強制管理等方式。抵押物處置時受讓人的范圍不應以本集體經濟組織成員為限，但其他人受讓農民住房財產權時，可以采取僅取得房屋所有權，同時取得宅基地使用權租賃權的方法。原抵押人仍然可以基于宅基地使用權的出租而取得相應收益，以保障其基本住房權利。抵押物處置中涉及宅基地使用權的收益應在國家、集體、農民之間合理分配。

　　X　　當前，我國正處于“傳統農業向現代農業轉型跨越的關鍵時期”，①適度規模化經營的政策激勵，直接帶來了農業集約化、產業化水平的提升，對生產經營資金的需求也就日益旺盛。在政策性金融和合作性金融運行不彰的情勢下，商業性金融再次進入政策制定者、金融機構和農業經營主體的視野，而信貸擔保物的不足已成了制約商業性金融發展的主要困境。②如何發揮土地承包經營權、農民住房財產權和集體資產股份權等現有農業、農村資產的金融價值，就成了其中的重中之重。

　　《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》(以下簡稱：十八屆三中全會《決定》)承繼十七屆三中全會的精神，明確指出：“保障農戶宅基地用益物權，改革完善農村宅基地制度，選擇若干試點，慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓，探索農民增加財產性收入渠道。”《中共中央、國務院關于全面深化農村改革加快推進農業現代化的若干意見》(以下簡稱《2014年中央一號文件》)進一步指出：“完善農村宅基地管理制度。改革農村宅基地制度，完善農村宅基地分配政策，在保障農戶宅基地用益物權前提下，選擇若干試點，慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓。”這一改革政策在此后的相關文件中得到了進一步的強化。③為落實這一改革政策，國務院發布了《關于開展農村承包土地的經營權和農民住房財產權抵押貸款試點的指導意見》(2015年8月10日，國發[2015]45號)(以下簡稱：《“兩權”抵押指導意見》)，對農民住房財產權抵押貸款試點提出了明確的要求，同時要求要“根據本意見出臺……農民住房財產權抵押貸款試點管理辦法”，“建立相應的信貸管理制度并制定實施細則”，“認真總結試點經驗，及時提出制定修改相關法律法規、政策的建議，加快推動修改完善相關法律法規”。

　　農民住房財產權抵押貸款試點牽涉的主體較多，其中包含的利益關系十分復雜，涉及重大理論、政策和法律問題。因此，對農民住房財產權抵押開展系統研究，并及時全面總結地方實踐經驗，研究抵押權實現時宅基地處置范圍、形式、收益分配及抵押中的風險防范問題顯得尤為重要和迫切，這不僅能為下一步農民住房財產權抵押貸款試點的規則制定提供堅實的理論支撐和決策支持，同時也是推動修訂《土地管理法》、《物權法》等相關法律法規的必然要求。