《“兩權”抵押指導意見》對抵押物處置范圍的限制僅僅只是“原則”，給各試點地方提供了創新實踐的余地。尤其是，該意見同時指出“盤活農民土地用益物權的財產屬性，加大金融對‘三農’的支持力度”，“探索農民住房財產權抵押擔保中宅基地權益的實現方式和途徑”，如將抵押物處置范圍僅限于本集體經濟組織，那就無法“盤活”了，也就沒有必要“探索”了。這樣，試點管理辦法可以規定多種模式。第一，抵押物處置范圍局限于農民住房所在地的集體經濟組織。這種模式完全遷就了現行法的制度安排，沒有試點的實際意義，也不會為下一步的法律修改和制度完善提供實踐基礎。第二，抵押物處置范圍放寬到一定范圍(如本縣、市)內的農業戶籍人員，但農民住房所在地的集體經濟組織及其成員具有優先受讓權，此種情形的政策設計還應考慮宅基地轉讓收益在集體和農民之間的分配問題(其后詳述)。至于戶籍問題，在目前相關政策并不明朗的情況下，受讓人并不取得該集體經濟組織的戶籍；即使取得戶籍，也不取得該集體經濟組織成員的身份。(80)第三，抵押物處置范圍不作限制，但農民住房所在地的集體經濟組織及其成員具有優先受讓權，制度設計時同樣要考慮宅基地轉讓收益的分配問題。這三種模式各有其適用空間，分別對應于經濟和社會發展現狀不同的地區，應選取相應地區分類試點。例如，對于大城市的近郊而言，農民住房財產權的價值較高，市場化基礎(如登記、流轉機制)比較好，農民以非農收入為主要生活來源，其可以采取第三種模式。

　　應當注意的是，就采取第二、三種模式的試點地區，無須暫停土地管理法部分條款的實施。正如前述，現行我國《土地管理法》關于宅基地轉讓、租賃的第62條并不構成試點改革的法律障礙，自無須提請全國人大常委會授權在試點地區暫停實施。至于前述將宅基地受讓范圍局限于本集體經濟組織成員的規范性文件，在性質上不屬于應予修改、廢止或暫停實施的“不適應改革要求的法律法規”。

　　(三)抵押物處置時宅基地權益實現方式和途徑的探索

　　《“兩權”抵押指導意見》就抵押物處置中受讓人范圍的限制更多地側重于在宅基地制度改革并未朝向市場化發展的背景下，宅基地使用權“本身的保障功能及不可處分性”，(81)這就決定了“房地一致”的農民住房財產權抵押權實現時，處置范圍必然受到宅基地使用權受讓人范圍的限制。但當下宅基地制度改革的指導思想就是要“保障農戶宅基地用益物權”，即“要依法保障農戶宅基地依法取得、使用、收益的權利，逐步推行農村宅基地使用權的有償使用和流轉制度，發揮市場機制在資源配置中的基礎作用”。(82)現行宅基地制度之下，農戶對宅基地僅享有占有、使用的權利，因其流轉宅基地使用權極受限制，收益權能即有名無實。(83)《“兩權”抵押指導意見》“探索農民住房財產權抵押擔保中宅基地權益的實現方式和途徑”，更多地應從保障宅基地用益物權的角度進行理解。

　　第一，探索抵押物處置時宅基地權益的實現方式和途徑，首先要保證農民住房財產權的變價款主要應由農民享有，并優先用于清償金融機構的貸款債權，剩余部分主要歸屬于農民。只有這樣，才能充分發揮農民住房財產權的市場價值，尤其是其中宅基地用益物權的市場價值。宅基地使用權的收益權能的體現之一就是以轉讓、出租等方式處分宅基地使用權并獲取法定孳息。在抵押物處置時，其中宅基地使用權的變價款即為其法定孳息的表現形式，應以之作為農民的財產清償相應債務。

　　第二，探索抵押物處置時宅基地權益的實現方式和途徑，就意味著農民住房財產權抵押權實現時不一定要就農民房屋所有權和宅基地使用權一并變價，可以探索“房地分離”模式：受讓人僅取得住房所有權，而不取得宅基地使用權，就住房和宅基地之間的利用關系，可以采取住房所有權受讓人取得宅基地使用權的租賃權(債權性質的土地使用權)。此際，抵押人僅喪失住房所有權，并不喪失宅基地使用權，可以依宅基地使用權的租賃權收取受讓人的租金，憑此即可租住他人閑置住房，以此“保證農民的基本住房權利”。這既是宅基地用益物權的實現方式，也是《“兩權”抵押指導意見》制定與商品住房相區別的抵押物處置規則的體現。(84)