第三，探索抵押物處置時宅基地權(quán)益的實現(xiàn)方式和途徑，還要注意其中集體經(jīng)濟組織的宅基地所有權(quán)利益的實現(xiàn)問題。有學(xué)者認(rèn)為，鑒于宅基地分配的福利性、保障性，農(nóng)民的住房財產(chǎn)權(quán)主要體現(xiàn)為房屋所有權(quán)的價值，“土地價值在其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中不應(yīng)視為成員所享有的固有財產(chǎn)價值”。非本集體經(jīng)濟組織成員受讓農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)時，取得房屋所有權(quán)，同時“推定其與土地所有權(quán)人成立新的土地使用權(quán)關(guān)系”，受讓人應(yīng)向作為土地所有權(quán)人的集體經(jīng)濟組織交納租金，“如允許宅基地使用人在轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)后仍享有土地收益或土地福利，既不符合宅基地使用權(quán)的無償性，也剝奪了農(nóng)村集體作為所有權(quán)人的合法權(quán)益”。(85)筆者以為，宅基地的福利分配和無償取得，不能抹殺宅基地使用權(quán)的財產(chǎn)屬性，更不能據(jù)此剝奪農(nóng)戶作為宅基地用益物權(quán)人所本應(yīng)取得的法定孳息。否則，在抵押權(quán)實現(xiàn)后，原宅基地使用權(quán)人不僅喪失其宅基地用益物權(quán)，而且喪失再次請求分配宅基地的資格，其宅基地福利即喪失殆盡。以集體所收取的租金來保障農(nóng)民的基本住房權(quán)利，限于該租金的集體資產(chǎn)性質(zhì)以及我國目前的集體資產(chǎn)權(quán)利行使現(xiàn)狀，(86)恐難實現(xiàn)；與其這樣，還不如以在宅基地使用權(quán)之上設(shè)定租賃權(quán)的方式將租金的主要部分直接給予農(nóng)民。同時，集體經(jīng)濟組織作為宅基地所有權(quán)人，可以參與抵押物處置時宅基地部分法定孳息(包括轉(zhuǎn)讓或出租所生孳息)的分配，具體分配標(biāo)準(zhǔn)和比例應(yīng)參酌當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平、具體租金數(shù)額、基本生活保障水平等因素綜合確定，也“可以‘五五’分成”。(87)《“三地”改革意見》提出要建立健全土地增值收益在國家、集體、個人之間、集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的分配機制，合理提高個人收益。就宅基地使用權(quán)的法定孳息而言，國家以稅收方式參與租金的分配；集體經(jīng)濟組織作為宅基地使用權(quán)人，其收益就是宅基地價值增值收益；農(nóng)民享有自己投資所致的價值增值部分。(88)

　　(四)防止農(nóng)民居無定所的實踐探索及其評價

　　在宅基地依然是農(nóng)民最重要的生活保障的背景下，“失地風(fēng)險”是一個不可忽視的重要問題。農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點中是否會出現(xiàn)居無定所的問題，也是“慎重穩(wěn)妥”“選擇試點”最重要的原因，更是最大的民生問題。金融機構(gòu)在處置抵押物時如何保證農(nóng)戶基本住房權(quán)利，就成了試點管理辦法起草時無法回避的論題。

　　各地試點探索中，大多要求農(nóng)民提供住宅以外其他適當(dāng)住所的證明，(89)以防止抵押權(quán)實現(xiàn)時抵押人居無定所，發(fā)生社會風(fēng)險。(90)這一做法“將會大大限制農(nóng)民住房抵押的設(shè)立，從而也就間接限制了農(nóng)民住房的價值發(fā)揮”。(91)筆者以為，“住宅以外其他適當(dāng)住所的證明”的真實性值得置疑，是否可以落實亦值得懷疑，徒具形式而無多大的實際意義。學(xué)說上，農(nóng)民基本住房權(quán)利的保障已經(jīng)脫逸出了宅基地用益物權(quán)的范疇，“為被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬提供基本居住條件，應(yīng)當(dāng)是社會保障制度的功能，屬政府的職責(zé)范圍。”(92)在“落實農(nóng)村土地的用益物權(quán)、賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利”，“有效盤活農(nóng)村資源、資金、資產(chǎn)”的抵押貸款試點指導(dǎo)思想之下，更應(yīng)注重宅基地使用權(quán)的財產(chǎn)屬性。即使抵押物的處置以“保證農(nóng)戶基本住房權(quán)利”為前提，其實現(xiàn)路徑亦應(yīng)在準(zhǔn)確把握“基本住房權(quán)利”的含義下展開。

　　“基本住房權(quán)利”并不以農(nóng)戶享有住房財產(chǎn)權(quán)或保有宅基地使用權(quán)為唯一判斷因素，其他保障農(nóng)民居有定所的方法也不失為可采路徑之一。例如，前述抵押物處置方式中，強制管理就沒有使農(nóng)民喪失住房財產(chǎn)權(quán)；宅基地使用權(quán)租賃權(quán)的制度設(shè)計同樣可以使農(nóng)民以租金滿足其“基本住房權(quán)利”。此外，農(nóng)村社會保障制度的建立和完善也為“基本住房權(quán)利”的保障提供了最為正當(dāng)?shù)穆窂健Ｋ痉▽嵺`中的既有規(guī)則也已經(jīng)就“基本住房權(quán)利”的保護提供了解決方案。如《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、抵押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》明確規(guī)定：“對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵押”。《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》也規(guī)定，對于屬被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬必需但已設(shè)定抵押的房屋，在給予被執(zhí)行人一定的寬限期并由申請執(zhí)行人或集體經(jīng)濟組織提供臨時性住房后，可以拍賣、變賣。(93)

　　在抵押農(nóng)民有數(shù)處住房時，自不會發(fā)生農(nóng)民居無定所的情形，對抵押物的處置應(yīng)無障礙。在抵押農(nóng)民僅有一處住房時，抵押物處置時原則上以貨幣安置方式安置抵押農(nóng)民及其所扶養(yǎng)家屬，使其有生活必需的居住條件，安置款按照安置面積乘以被處置房屋所在區(qū)域較偏僻地段的買賣價格或租賃價格計算，并從抵押物變價款中扣除。若有條件采取實物安置方式的，也可以實物安置；實物安置按照就近原則，一般在被處置房屋所在位置的一定范圍以內(nèi)安置，提供足以保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的住房，但實物安置不一定是使抵押農(nóng)民取得價值較低的住房財產(chǎn)權(quán)，租賃權(quán)亦可。法院已以貨幣或?qū)嵨锓绞桨仓玫模暈橐呀?jīng)解決基本住房問題，抵押農(nóng)民應(yīng)及時騰退房屋。抵押農(nóng)民拒絕接受法院的貨幣或?qū)嵨锇仓梅桨福植恢鲃域v退已被處置房屋的，法院應(yīng)當(dāng)通知抵押農(nóng)民及時遷出，不主動騰退的，在寬限期屆滿后，實施強制騰退。(94)

　　四、結(jié)語

　　農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點改革，就金融機構(gòu)而言，就是要構(gòu)建風(fēng)險防控機制，保障信貸資產(chǎn)的安全；就公共政策的考量而言，就是要防控抵押物處置時農(nóng)民失去住房財產(chǎn)權(quán)所引發(fā)的社會風(fēng)險。當(dāng)前農(nóng)村宅基地問題十分突出，“既有管理不到位的因素，也有制度和政策不適應(yīng)的問題”。(95)傾斜地保護農(nóng)民權(quán)益，首先是要在形式上賦權(quán)，賦予農(nóng)民處分其住房財產(chǎn)權(quán)的權(quán)利，讓農(nóng)民擁有涵蓋使用價值和交換價值在內(nèi)的更為完整的房地權(quán)益。(96)在當(dāng)前的社會環(huán)境以及農(nóng)村社會保障體系尚不健全的情況下，全面放開住房財產(chǎn)權(quán)自由抵押與流轉(zhuǎn)的時機還不成熟，(97)折中方案就成了目前制度安排時的無奈之舉。值得注意的是，為使農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款制度真正落地，達(dá)到政策設(shè)計的目標(biāo)，配套制度的跟進至為重要，這也是控制抵押風(fēng)險、吸引更多金融機構(gòu)參與抵押貸款的關(guān)鍵。例如，戶籍制度、登記制度、抵押財產(chǎn)評估制度、抵押物流轉(zhuǎn)平臺建設(shè)等等，均應(yīng)及時配套跟進。