第三，探索抵押物處置時宅基地權益的實現方式和途徑，還要注意其中集體經濟組織的宅基地所有權利益的實現問題。有學者認為，鑒于宅基地分配的福利性、保障性，農民的住房財產權主要體現為房屋所有權的價值，“土地價值在其房地產轉讓過程中不應視為成員所享有的固有財產價值”。非本集體經濟組織成員受讓農民住房財產權時，取得房屋所有權，同時“推定其與土地所有權人成立新的土地使用權關系”，受讓人應向作為土地所有權人的集體經濟組織交納租金，“如允許宅基地使用人在轉讓房屋所有權后仍享有土地收益或土地福利，既不符合宅基地使用權的無償性，也剝奪了農村集體作為所有權人的合法權益”。(85)筆者以為，宅基地的福利分配和無償取得，不能抹殺宅基地使用權的財產屬性，更不能據此剝奪農戶作為宅基地用益物權人所本應取得的法定孳息。否則，在抵押權實現后，原宅基地使用權人不僅喪失其宅基地用益物權，而且喪失再次請求分配宅基地的資格，其宅基地福利即喪失殆盡。以集體所收取的租金來保障農民的基本住房權利，限于該租金的集體資產性質以及我國目前的集體資產權利行使現狀，(86)恐難實現；與其這樣，還不如以在宅基地使用權之上設定租賃權的方式將租金的主要部分直接給予農民。同時，集體經濟組織作為宅基地所有權人，可以參與抵押物處置時宅基地部分法定孳息(包括轉讓或出租所生孳息)的分配，具體分配標準和比例應參酌當地經濟發展水平、具體租金數額、基本生活保障水平等因素綜合確定，也“可以‘五五’分成”。(87)《“三地”改革意見》提出要建立健全土地增值收益在國家、集體、個人之間、集體經濟組織內部的分配機制，合理提高個人收益。就宅基地使用權的法定孳息而言，國家以稅收方式參與租金的分配；集體經濟組織作為宅基地使用權人，其收益就是宅基地價值增值收益；農民享有自己投資所致的價值增值部分。(88)

　　(四)防止農民居無定所的實踐探索及其評價

　　在宅基地依然是農民最重要的生活保障的背景下，“失地風險”是一個不可忽視的重要問題。農民住房財產權抵押貸款試點中是否會出現居無定所的問題，也是“慎重穩妥”“選擇試點”最重要的原因，更是最大的民生問題。金融機構在處置抵押物時如何保證農戶基本住房權利，就成了試點管理辦法起草時無法回避的論題。

　　各地試點探索中，大多要求農民提供住宅以外其他適當住所的證明，(89)以防止抵押權實現時抵押人居無定所，發生社會風險。(90)這一做法“將會大大限制農民住房抵押的設立，從而也就間接限制了農民住房的價值發揮”。(91)筆者以為，“住宅以外其他適當住所的證明”的真實性值得置疑，是否可以落實亦值得懷疑，徒具形式而無多大的實際意義。學說上，農民基本住房權利的保障已經脫逸出了宅基地用益物權的范疇，“為被執行人及其所扶養家屬提供基本居住條件，應當是社會保障制度的功能，屬政府的職責范圍。”(92)在“落實農村土地的用益物權、賦予農民更多財產權利”，“有效盤活農村資源、資金、資產”的抵押貸款試點指導思想之下，更應注重宅基地使用權的財產屬性。即使抵押物的處置以“保證農戶基本住房權利”為前提，其實現路徑亦應在準確把握“基本住房權利”的含義下展開。

　　“基本住房權利”并不以農戶享有住房財產權或保有宅基地使用權為唯一判斷因素，其他保障農民居有定所的方法也不失為可采路徑之一。例如，前述抵押物處置方式中，強制管理就沒有使農民喪失住房財產權；宅基地使用權租賃權的制度設計同樣可以使農民以租金滿足其“基本住房權利”。此外，農村社會保障制度的建立和完善也為“基本住房權利”的保障提供了最為正當的路徑。司法實踐中的既有規則也已經就“基本住房權利”的保護提供了解決方案。如《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、抵押、凍結財產的規定》明確規定：“對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵押”。《最高人民法院關于人民法院執行設定抵押的房屋的規定》也規定，對于屬被執行人及其所扶養家屬必需但已設定抵押的房屋，在給予被執行人一定的寬限期并由申請執行人或集體經濟組織提供臨時性住房后，可以拍賣、變賣。(93)

　　在抵押農民有數處住房時，自不會發生農民居無定所的情形，對抵押物的處置應無障礙。在抵押農民僅有一處住房時，抵押物處置時原則上以貨幣安置方式安置抵押農民及其所扶養家屬，使其有生活必需的居住條件，安置款按照安置面積乘以被處置房屋所在區域較偏僻地段的買賣價格或租賃價格計算，并從抵押物變價款中扣除。若有條件采取實物安置方式的，也可以實物安置；實物安置按照就近原則，一般在被處置房屋所在位置的一定范圍以內安置，提供足以保障被執行人及其所扶養家屬最低生活標準所必需的住房，但實物安置不一定是使抵押農民取得價值較低的住房財產權，租賃權亦可。法院已以貨幣或實物方式安置的，視為已經解決基本住房問題，抵押農民應及時騰退房屋。抵押農民拒絕接受法院的貨幣或實物安置方案，又不主動騰退已被處置房屋的，法院應當通知抵押農民及時遷出，不主動騰退的，在寬限期屆滿后，實施強制騰退。(94)

　　四、結語

　　農民住房財產權抵押貸款試點改革，就金融機構而言，就是要構建風險防控機制，保障信貸資產的安全；就公共政策的考量而言，就是要防控抵押物處置時農民失去住房財產權所引發的社會風險。當前農村宅基地問題十分突出，“既有管理不到位的因素，也有制度和政策不適應的問題”。(95)傾斜地保護農民權益，首先是要在形式上賦權，賦予農民處分其住房財產權的權利，讓農民擁有涵蓋使用價值和交換價值在內的更為完整的房地權益。(96)在當前的社會環境以及農村社會保障體系尚不健全的情況下，全面放開住房財產權自由抵押與流轉的時機還不成熟，(97)折中方案就成了目前制度安排時的無奈之舉。值得注意的是，為使農民住房財產權抵押貸款制度真正落地，達到政策設計的目標，配套制度的跟進至為重要，這也是控制抵押風險、吸引更多金融機構參與抵押貸款的關鍵。例如，戶籍制度、登記制度、抵押財產評估制度、抵押物流轉平臺建設等等，均應及時配套跟進。