注釋：
①《農業部關于推動金融支持和服務現代農業發展的通知》(2014年8月1日，農財發[2014]93號)。
?、趨⒁姼呤テ?、劉萍：《農村金融制度中的信貸擔保物：困境與出路》，《金融研究》2009年第2期。
③如國務院辦公廳發布的《關于金融服務“三農”發展的若干意見》(2014年4月20日，國辦發[2014]17號)、《中國銀監會、農業部關于金融支持農業規模化生產和集約化經營的指導意見》(2014年7月31日)、《農業部關于推動金融支持和服務現代農業發展的通知》(2014年8月1日，農財發[2014]93號)、《中共中央、國務院關于加大改革創新力度加快農業現代化建設的若干意見》(2015年中央一號文件)。
④參見彭誠信、陳吉棟：《農村房屋抵押權實現的法律障礙之克服——“房地一致”原則的排除適用》，《吉林大學社會科學學報》2014年第4期。
⑤《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第23條、第24條第2款、《城市房地產管理法》第31條、《擔保法》第36條、《物權法》第146條、第147條、第182條等均對此做了明確規定。
?、尥醴澹骸丁皟蓹唷钡盅菏寝r村金融產品創新的突破口——訪全國人大代表、人行南京分行行長周學東》，《金融時報》2015年3月3日，第9版。
⑦參見王直民、孫淑萍：《基于“房地分離”的農村住房抵押制度研究》，《農村經濟》2012年第10期。
?、鄥诬姇骸稄恼▊鹘y看我國農村宅基地抵押流轉的必然性——兼論農村宅基地抵押流轉的途徑》，《求實》2014年第1期。
⑨參見高圣平：《宅基地制度改革試點的法律邏輯》，《煙臺大學學報(哲學社會科學版)》2015年第3期。
?、怅愋【骸段覈r村土地法律制度變革的思路與框架——十八屆三中全會〈決定〉相關內容解讀》，《法學研究》2014年第4期。
(11)參見上注，陳小君文；楊俊、張曉云、湯斌：《深化改革背景下農村房屋買賣路徑探析》，《中國土地科學》2015年第6期。
(12)同前注④，彭誠信、陳吉棟文。
(13)蔡衛華：《宅基地能否抵押》，《中國土地》2014年第10期。
(14)參見前注④，彭誠信、陳吉棟文；前注⑨，高圣平文。
(15)參見前注⑩，陳小君文。
(16)參見葉興慶：《準確把握賦予農民更多財產權利的政策含義與實現路徑》，《農村經濟》2014年第2期。
(17)參見[德]卡爾·拉倫茨：《德國民法總論》，王曉曄等譯，法律出版社2003年版，第387頁。
(18)參見孫憲忠：《德國當代物權法》，法律出版社1997年版，第267頁。
(19)參見[日]田山輝明：《物權法》，陸慶勝譯，法律出版社2001年版，第12頁。
(20)參見[日]近江幸治：《擔保物權法》，祝婭等譯，法律出版社2001年版，第150、161頁。
(21)參見前注，近江幸治書，第161頁、第166頁。
(22)謝在全：《民法物權論》，中國政法大學出版社2011年版，第173頁。
(23)鄭玉波：《民法物權》，黃宗樂修訂，臺灣三民書局股份有限公司2008年版，第94頁。
(24)參見王澤鑒：《民法物權》，北京大學出版社2010年版，第380頁；注(22)，謝在全書，第758-759頁；鄭冠宇：《民法物權》，臺灣新學林出版股份有限公司2014年版，第515頁。
(25)參見前注(22)，謝在全書，第752頁。
(26)參見陳甦：《論土地權利與建筑物權利的關系》，《法制與社會發展》1998年第6期。
(27)參見前注⑦，王直民、孫淑萍文。
(28)參見高圣平、嚴之：《房地單獨抵押、房地分別抵押的效力——以〈物權法〉第182條為分析對象》，《煙臺大學學報(哲學社會科學版)》2012年第1期；黃琳、姚寶華：《統一的房地分離抵押裁判規則的構建——談物權法第一百八十二條的理解與適用》，《人民司法》2013年第5期。
(29)參見劉凱湘：《法定租賃權對農村宅基地制度改革的意義與構想》，《法學論壇》2010年第1期；韓世遠：《宅基地的立法問題——兼析物權法草案第十三章“宅基地使用權”》，《政治與法律》2005年第5期。
(30)參見王衛國、朱慶育：《宅基地如何進入市場？——以畫家村房屋買賣案為切入點》，《政法論壇》2014年第3期；湯文平：《宅基地上私權處分的路徑設計》，《北方法學》2010年第6期；胡建：《農村宅基地使用權有限抵押法律制度的構建與配套》，《農業經濟問題》2015年第4期。
(31)參見前注⑨，高圣平文。
(32)《重慶市高級人民法院關于為推進農村金融服務改革創新提供司法保障的意見》第9、11條。
(33)參見《成都市農村房屋抵押融資管理辦法(試行)》第9條。
(34)《成都市農村房屋抵押融資管理辦法(試行)》第5條第2款。
(35)參見林曉峰：《法治引領，趕超發展，全力推進樂清“五市六城”建設——在市委十三屆七次全體(擴大)會議上的報告(2015年1月16日)》，《樂清日報》2015年1月30日第2版。
(36)參見張睿、陳暉(記者)：《樂清農村地房改革試點，首創農房抵押貸款跨村轉讓》，《溫州日報》2014年11月1日。
(37)《溫州市中級人民法院、溫州市國土資源局關于印發〈協調會議紀要〉的通知》(2005年2月2日，溫中法[2005]19號)“五、集體土地使用權轉讓問題”。2007年溫州市中級人民法院與國土部門聯合發布《協助人民法院辦理集體土地使用權登記暫行規定》，其中指出，抵押的農民住房經法院執行處置(拍賣)后可直接辦理農民集體土地使用權的變更登記，將“房地一致”原則落到實處。
(38)《浙江省高級人民法院關于為推進農村土地流轉和集體林權制度改革提供司法保障的意見》(浙高法[2009]250號)。
(39)參見何博、夏立安：《地方法院“造法”的邏輯——以溫州等地宅基地流轉試驗為切入點》，《政治與法律》2012年第2期。
(40)同前注7，王峰文。
(41)穆虹：《全面深化改革必須全面推進依法治國》，《〈中共中央關于全面推進依法治國若干重大問題的決定〉輔導讀本》，人民出版社2014年版，第11頁。
(42)《中共中央關于全面推進依法治國若干重大問題的決定》之“二、完善以憲法為核心的中國特色社會主義法律體系，加強憲法實施”。
(43)參見房紹坤：《農民住房抵押的制度設計》，《法學家》2015年第6期。
(44)同前注⑩，陳小君文。
(45)參見前注⑩，陳小君文。
(46)[日]藤井俊二：《土地與建筑物的法律關系——兩者是一個物還是兩個獨立的物》，申政武譯，載渠濤主編：《中日民商法研究》(第四卷)，法律出版社2006年版，第122頁。
(47)黃陽壽：《論合建房地異主時房屋所有人之基地使用權》，載趙威主編：《國際經濟法論文專集》，中國政法大學出版社2000年版，第314頁。
(48)參見《國務院關于開展農村承包土地的經營權和農民住房財產權抵押貸款試點的指導意見》“一、總體要求”之“(二)基本原則”。
(49)參見孫憲忠：《中國物權法總論》，法律出版社2014年版，第163頁以下。
(50)參見《成都市農村房屋抵押融資管理辦法(試行)》第5條第1款第1項、第7條第6項；《湖州市農村住房抵押借款暫行辦法》第9條第6項；《銅陵市農村房屋抵押融資管理辦法》第7條第7項；《溫州市甌海區人民政府辦公室關于開展農房抵押貸款試點工作的實施意見》(溫甌政辦發[2014]84號)等。
(51)參見《重慶市農村居民房屋抵押登記實施細則(試行)》第10條第6項；《銅陵市農村房屋抵押融資管理辦法》第14條第1款第5項；《樂清市集體土地范圍內房屋登記實施辦法(征求意見稿)》第29條第7項等。
(52)參見刁其懷：《城鄉統籌背景下的農房抵押——以四川省成都市為例》，《農村經濟》2010年第12期。
(53)參見中國人民銀行成都分行營業管理部課題組：《從交易費用視角看農村產權抵押融資改革——基于成都案例的分析》，《西南金融》2011年第2期。
(54)住房和城鄉建設部政策法規司、住宅與房地產業司、村鎮建設辦公室：《房屋登記辦法釋義》，人民出版社2008年版，第189頁。
(55)參見前注(43)，房紹坤文。
(56)同前注(16)，葉興慶文。
(57)姜大明：《建立城鄉統一的建設用地市場》，載《〈中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定〉輔導讀本》，人民出版社2013年版，第122頁。
(58)王利明：《物權法研究》，中國人民大學出版社2013年版，第278頁。
(59)參見《重慶市農村土地承包經營權、農村居民房屋及林權抵押融資管理辦法(試行)》第10、11條；《重慶市農村居民房屋抵押登記實施細則(試行)》第4條。
(60)參見王澤鑒：《民法總則》，北京大學出版社2009年版，第52頁。
(61)參見全國人大常委會法制工作委員會民法室：《〈中華人民共和國物權法〉條文說明、立法理由及相關規定》，北京大學出版社2007年版，第13頁。
(62)同上注，全國人大常委會法制工作委員會民法室書，第282頁。
(63)參見陳小君、蔣省三：《宅基地使用權制度：規范解析、實踐挑戰及其立法回應》，《管理世界》2010年第10期；耿卓：《論宅基地使用權的物權變動》，《政治與法律》2012年第5期；喻文莉：《轉型期宅基地使用權制度研究》，法律出版社2011年版，第167頁以下；張國華：《論宅基地使用權的可流轉性及其實現》，法律出版社2013年版，第215頁以下。
(64)參見高圣平、劉守英：《宅基地使用權初始取得制度研究》，《中國土地科學》2007年第2期。
(65)參見華旭日：《農房抵押融資案例及風險分析》，《中國農村金融》2014年第10期。
(66)參見《成都市農村房屋抵押融資管理辦法》第17條、《鄂州市農村房屋抵押融資管理辦法(試行)》第19條。
(67)同前注(43)，房紹坤文。
(68)法院執行實踐中，已經采納了強制管理方式。參見胡永康、王芳：《對農村宅基地和房屋可以變通執行》，《人民司法》2013年第4期。另已有地方擬采取這種抵押物處置方式，如浙江樂清市《關于抵押農房司法處置暫行規定(征求意見稿)》第17條即指出：“對拍賣、變賣未成交又不能抵債的，申請執行人可以申請法院將房屋交付其強制管理，強制管理期間的收益歸申請執行人收取，扣除費用后抵扣債權。”
(69)參見房紹坤：《論土地承包經營權抵押的制度構建》，《法學家》2014年第2期。
(70)參見前注(43)，房紹坤文。
(71)參見[德]恩斯特·里特爾：《對不動產的強制執行》，楊柳譯，周翠校，載黃松有主編：《強制執行法起草與論證(第二冊)》，中國人民公安大學出版社2004年版，第158頁。
(72)同前注(68)，胡永康、王芳文。
(73)同前注(30)，王衛國、朱慶育文。
(74)《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》(國辦發[1999]39號)規定“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅”；《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發[2004]28號)也規定“禁止城鎮居民在農村購買宅基地”；《國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》(國辦發[2007]71號)規定“城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或‘小產權房’”、“宅基地只能轉讓給符合條件(無宅基地或面積未達到標準)的本集體成員”。
(75)參見《湖州市農村住房抵押借款暫行辦法》第20條第3款。
(76)參見《重慶市高級人民法院關于為推進農村金融服務改革創新提供司法保障的意見》第11條。
(77)參見《中共樂清市委關于加快推進農村改革發展的實施意見》、《溫州市甌海區人民政府辦公室關于開展農房抵押貸款試點工作的實施意見》；注38，張睿等文。
(78)參見《成都市農村房屋抵押融資管理辦法》第17條。
(79)參見林依標：《農民住房財產權抵押、擔保、轉讓的思考》，《中國黨政干部論壇》2014年第9期。
(80)部分試點地方將抵押物處置范圍由本集體經濟組織內部成員之間擴大至整個縣域，但由于戶籍等配套制度尚未跟進，導致無法執行。參見高勇：《農村“兩權”抵押融資難》，《中國金融》2015年第5期。
(81)參見前注⑩，陳小君文。
(82)徐紹史：《健全嚴格規范的農村土地管理制度》，《〈中共中央關于推進農村改革發展若干重大問題的決定〉輔導讀本》，人民出版社2008年版，第142頁。
(83)參見前注⑨，高圣平文。
(84)參見前注(43)，房紹坤文。
(85)同前注⑩，陳小君文。
(86)《“三地”改革意見》指出，宅基地退出后集體經濟組織取得的收益，是土地增值收益，納入農村集體資產統一管理，應由集體經濟組織分享。
(87)同前注(79)，林依標文。
(88)參見李文謙、董祚繼：《質疑限制農村宅基地流轉的正當性——兼論宅基地流轉試驗的初步構想》，《中國土地科學》2009年第3期。
(89)參見《成都市農村房屋抵押融資管理辦法(試行)》第5條、《廈門市農村房屋抵押融資管理暫行辦法》第2條。另參見周學東：《農村土地“兩權”抵押法律問題研究》，《中國金融家》2014年第11期。
(90)參見前注(79)，林依標文；張日波：《農房抵押的浙江實踐及其改革方向》，《當代社科視野》2014年第12期。
(91)同前注(43)，房紹坤文。
(92)王飛鴻：《〈關于人民法院執行設定抵押的房屋的規定〉的理解與適用》，《人民司法》2006年第1期。
(93)參見劉璐：《農村房屋的執行：困境與出路》，《當代法學》2009年第3期。
(94)參見浙江省樂清市《關于抵押農房司法處置暫行規定(征求意見稿)》第13條、第14條。
(95)同前注(57)，姜大明文，第122頁。
(96)參見楊遂全、周奧杰：《房地權益城鄉分配問題研究》，《現代經濟探討》2015年第2期。
(97)參見陳錫文：《土地承包權和宅基地抵押應慎行》，《農村工作通訊》2009年第10期；前注⑦，王直民、孫淑萍文。
