二、農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押權(quán)的設(shè)定：集體經(jīng)濟(jì)組織的同意以及登記的法律意義

　　(一)設(shè)定農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押權(quán)是否要經(jīng)過(guò)集體經(jīng)濟(jì)組織的同意

　　就農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押權(quán)的設(shè)定，《“兩權(quán)”抵押指導(dǎo)意見(jiàn)》僅強(qiáng)調(diào)要自主自愿，切實(shí)尊重農(nóng)民意愿，“由農(nóng)戶等農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體自愿申請(qǐng)，確保農(nóng)民群眾成為真正的知情者、參與者和受益者”。在各地的實(shí)踐探索中，幾乎均要求辦理農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押應(yīng)經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織同意，抵押人應(yīng)向金融機(jī)構(gòu)提交抵押物所在地村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)同意抵押和同意處置抵押物的書(shū)面證明。(50)抵押權(quán)設(shè)立登記的，并應(yīng)提交抵押物所在地村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)同意抵押登記證明。(51)

　　農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押權(quán)的設(shè)定應(yīng)經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織同意的主要理由在于：第一，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)之時(shí)，即意味著農(nóng)民房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，而在現(xiàn)行登記規(guī)則之下，農(nóng)民房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，“應(yīng)當(dāng)提交農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意轉(zhuǎn)移的證明材料”(《房屋登記辦法》第86條)；第二，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)之時(shí)，也意味著宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，而宅基地使用權(quán)具有無(wú)償性和福利性，農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)的變價(jià)款中所包含的宅基地利益應(yīng)由作為宅基地所有權(quán)人的集體經(jīng)濟(jì)組織享有；(52)第三，為便于日后處置抵押物，降低借款人的協(xié)調(diào)成本，否則，農(nóng)民交易費(fèi)用的增加，也會(huì)抑制一部分貸款需求。(53)

　　筆者對(duì)此不敢茍同。

　　第一，《房屋登記辦法》規(guī)定集體土地上房屋轉(zhuǎn)移登記時(shí)提交本集體經(jīng)濟(jì)組織同意的證明文件，主要是為了在宅基地使用權(quán)與集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格相聯(lián)系的背景下，“避免集體土地上房屋違反規(guī)定私自流轉(zhuǎn)，從而維護(hù)和諧穩(wěn)定的社會(huì)秩序，保障農(nóng)民的生存權(quán)”。(54)但該辦法第87條已經(jīng)禁止農(nóng)民房屋所有權(quán)向非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員轉(zhuǎn)讓時(shí)的移轉(zhuǎn)登記，上述立法意旨已經(jīng)由第87條而達(dá)致，第86條所謂“集體經(jīng)濟(jì)組織同意轉(zhuǎn)移的證明材料”即成具文。因?yàn)椋怯洐C(jī)構(gòu)還得依第87條審查農(nóng)民房屋所有權(quán)的受讓人資格，集體經(jīng)濟(jì)組織作出是否同意的決定時(shí)的主要考量因素也與此相同，兩個(gè)機(jī)構(gòu)就同一問(wèn)題基于相同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審查，其正當(dāng)性值得懷疑。經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織同意的要求，限于農(nóng)村復(fù)雜的人際關(guān)系和集體經(jīng)濟(jì)組織的構(gòu)架，實(shí)際上限制了農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)的抵押，(55)增加了抵押交易的程序和成本。在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制之下，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》的相關(guān)規(guī)定之中已經(jīng)刪去了此種情形下提交“集體經(jīng)濟(jì)組織同意轉(zhuǎn)移的證明材料”的程序性要求。在實(shí)行統(tǒng)一登記制的地方，《房屋登記辦法》自應(yīng)廢止，上述規(guī)定已無(wú)適用余地。

　　第二，雖然實(shí)定法上宅基地使用權(quán)的行使較受限制，“僅具有占用、使用權(quán)能，不包括收益權(quán)能，更不包括處分權(quán)能”，(56)但十八屆三中全會(huì)《決定》提出，要“保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)”，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。這就意味著，要“賦予農(nóng)民宅基地更完整的權(quán)能，并積極創(chuàng)造條件，將其逐步納入城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”。(57)在試點(diǎn)地方更應(yīng)注重的是，如何保障宅基地用益物權(quán)。與其他用益物權(quán)一樣，宅基地使用權(quán)具有對(duì)世性和排他支配性，同樣具有收益權(quán)能，同樣可由權(quán)利人處分。而宅基地使用權(quán)這種用益物權(quán)一旦有效設(shè)定，即獨(dú)立于集體土地所有權(quán)，宅基地使用權(quán)人可以之對(duì)抗集體土地所有權(quán)人。宅基地使用權(quán)人處分其權(quán)利無(wú)須借助他人的意思或行為，也無(wú)須得到他人的同意，應(yīng)屬當(dāng)然之理。至于所謂農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)包含了宅基地利益，應(yīng)由無(wú)償提供宅基地的集體經(jīng)濟(jì)組織享有的觀點(diǎn)，值得質(zhì)疑(其后詳述)。如此，農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押權(quán)設(shè)定時(shí)應(yīng)經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織同意的理由依據(jù)并不充分，而且這種設(shè)定時(shí)的同意，并不足以使抵押物處置時(shí)變價(jià)款的相應(yīng)部分即歸集體經(jīng)濟(jì)組織享有。