第三，農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)之時(shí)，抵押權(quán)人就農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行變價(jià)，并不涉及集體土地所有權(quán)。農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)雖由農(nóng)民房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)共同構(gòu)成，但其仍屬農(nóng)民的私人財(cái)產(chǎn)，宅基地使用權(quán)取得的無(wú)償性和福利性并不影響宅基地使用權(quán)的財(cái)產(chǎn)屬性，在依《“兩權(quán)”抵押指導(dǎo)意見(jiàn)》確定的試點(diǎn)地區(qū)更是如此。集體土地所有權(quán)之上為他人設(shè)定宅基地使用權(quán)之后，自應(yīng)受該宅基地使用權(quán)的約束。農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押權(quán)的設(shè)定，對(duì)集體土地所有權(quán)并不發(fā)生不利影響，即使此后實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，導(dǎo)致宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，受讓人取得的宅基地使用權(quán)也不超過(guò)原已設(shè)定的宅基地使用權(quán)，并未加重集體土地所有權(quán)人的責(zé)任或負(fù)擔(dān)，因此，也就無(wú)須取得集體土地所有權(quán)人的同意。

　　至于有的地方規(guī)定，農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押時(shí)應(yīng)先將宅基地使用權(quán)變更為集體建設(shè)用地使用權(quán)，這在一定程度上是為了規(guī)避物權(quán)法關(guān)于宅基地使用權(quán)不得抵押的規(guī)定和現(xiàn)行法關(guān)于宅基地使用權(quán)僅能轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的規(guī)定。在試點(diǎn)地區(qū)，如物權(quán)法關(guān)于宅基地使用權(quán)不得抵押的規(guī)定已經(jīng)暫停實(shí)施，自無(wú)須再將宅基地使用權(quán)變更為集體建設(shè)用地使用權(quán)。

　　(二)登記在農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押權(quán)設(shè)定中的地位

　　我國(guó)物權(quán)法上因禁止宅基地使用權(quán)作為抵押物，也就沒(méi)有規(guī)定宅基地使用權(quán)抵押權(quán)的公示方法和公示效力。如果全國(guó)人大常委會(huì)授權(quán)試點(diǎn)地區(qū)在試點(diǎn)期間暫停實(shí)施物權(quán)法第184條第2項(xiàng)之后，試點(diǎn)地區(qū)按照《“兩權(quán)”抵押指導(dǎo)意見(jiàn)》的部署推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)，則產(chǎn)生了金融機(jī)構(gòu)如何公示其在農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)之上的抵押權(quán)問(wèn)題。因?yàn)椋鹑跈C(jī)構(gòu)的農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押權(quán)，以就農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)的變價(jià)款優(yōu)先受償為權(quán)利內(nèi)容，在性質(zhì)上為物權(quán)，而且是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，自應(yīng)以一定的外部表征為世人所知。

　　第一，我國(guó)物權(quán)法就基于法律行為所引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，采取的公示方法是登記，且未經(jīng)登記，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)不生效力(第9條)，登記生效主義成了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的一般原則。只有在法律另有規(guī)定的情況之下，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)才能采取其他模式。“雖然條文沒(méi)有使用‘必須登記’的行文，但除了法律有特別規(guī)定的以外，所有的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)都必須采取登記形式。”(58)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押權(quán)當(dāng)屬不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，且法律上就其公示沒(méi)有做出特別的規(guī)定，依體系解釋方法，自應(yīng)采取登記生效主義。有的試點(diǎn)地方在明確“房地一致”原則的基礎(chǔ)上，明確規(guī)定了“抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立”。(59)

　　第二，就不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的物權(quán)變動(dòng)模式，物權(quán)法明確規(guī)定，以“建設(shè)用地使用權(quán)”設(shè)定抵押權(quán)的，采取登記生效主義。宅基地使用權(quán)不屬于物權(quán)法第180條第1款第1項(xiàng)至第6項(xiàng)的抵押物之列，而應(yīng)屬于該款第7項(xiàng)“法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)”。宅基地使用權(quán)是在集體土地之上設(shè)立的以建造并保有住宅為目的的用益物權(quán)，就其權(quán)利內(nèi)容而言，宅基地使用權(quán)與建設(shè)用地使用權(quán)相似，只不過(guò)，前者只能在集體土地上設(shè)定，且用途僅限于建造并保有住宅；而后者還可在國(guó)有土地之上設(shè)定，且用途還包括除了住宅之外的其他建筑物和構(gòu)筑物。既然物權(quán)法就建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)采取登記生效主義，基于平等的原則和正義的要求，(60)應(yīng)對(duì)宅基地使用權(quán)抵押權(quán)作同一處理，即亦應(yīng)采取登記生效主義。

　　第三，在“房地一致”原則之下，農(nóng)民房屋所有權(quán)抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的宅基地使用權(quán)同時(shí)抵押；宅基地使用權(quán)抵押的，其上農(nóng)民房屋所有權(quán)同時(shí)抵押。就農(nóng)民房屋所有權(quán)(物權(quán)法第180條第1款第1項(xiàng)所稱(chēng)之“建筑物”)而言，我國(guó)物權(quán)法第187條規(guī)定，其上抵押權(quán)采取登記生效主義，未經(jīng)登記，農(nóng)民房屋所有權(quán)抵押權(quán)不設(shè)定。在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制之下，農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押權(quán)所及的宅基地使用權(quán)部分亦應(yīng)作相同解釋。

　　第四，學(xué)說(shuō)上就宅基地使用權(quán)“登記生效”抑或“登記對(duì)抗”的爭(zhēng)議，對(duì)于農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押權(quán)的登記生效不應(yīng)發(fā)生影響。就宅基地使用權(quán)的公示方法和效力，物權(quán)法并未作出明確規(guī)定，僅從物權(quán)法第155條的文義可以看出，宅基地使用權(quán)并不以登記為生效要件。(61)這一規(guī)定“既切合了我國(guó)物權(quán)制度發(fā)展的大方向，也有利于從實(shí)際出發(fā)，未雨綢繆，防范于未然”。(62)就改革背景下宅基地使用權(quán)的物權(quán)變動(dòng)模式，一種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)采取登記生效主義；(63)另一種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)采取登記對(duì)抗主義。(64)無(wú)論是哪種方案，宅基地使用權(quán)抵押權(quán)均應(yīng)采取登記生效主義：在第一種觀點(diǎn)之下，應(yīng)無(wú)疑義；在第二種觀點(diǎn)之下，為了維護(hù)交易安全，如宅基地使用權(quán)人欲設(shè)定抵押權(quán)，則應(yīng)當(dāng)先行辦理宅基地使用權(quán)設(shè)定登記，然后再辦理宅基地使用權(quán)抵押權(quán)登記，否則不發(fā)生設(shè)定宅基地使用權(quán)抵押權(quán)的效果。可以提供佐證的是，現(xiàn)行法上就土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)定并沒(méi)有采取登記生效主義，但土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押權(quán)也是采取登記生效主義(物權(quán)法第187條)。各試點(diǎn)地方就農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押時(shí)要求抵押權(quán)人取得《房屋所有權(quán)證》、《集體土地使用證》或《宅基地使用證》，其原理與依據(jù)即源于此。雖然農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)中的宅基地使用權(quán)并不以登記為生效條件，但如欲以農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)設(shè)定抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)先行登記。