三、農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押權(quán)的實現(xiàn)方式與抵押物處置機制

　　抵押物處置難是目前農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款開展不彰的癥結(jié)之一。由于農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場還未建立或不完善，加之農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)的處置受法律限制，增加了金融機構(gòu)處置抵押物的難度。如，將農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)交易限定于集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員之間，且受讓人尚須具備申請宅基地的條件。此外，同村農(nóng)戶受到傳統(tǒng)地緣和親緣觀念和人際關(guān)系的影響，在農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押權(quán)實現(xiàn)時，愿意受讓抵押物的情形較少；愿意受讓者還可能受到來自抵押人的影響和干擾，會提高抵押物的處置成本。農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點中，金融機構(gòu)從風(fēng)險控制的角度，大多選擇易于處置的農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)，交通不便且家庭仍然居住的住房財產(chǎn)權(quán)實際上已經(jīng)淡出金融機構(gòu)的視野。(65)

　　抵押物的處置問題也是《“兩權(quán)”抵押指導(dǎo)意見》最為關(guān)注的問題，其強調(diào)要“建立抵押物處置機制，做好風(fēng)險保障”，“允許金融機構(gòu)在保證農(nóng)戶……基本住房權(quán)利前提下，依法采取多種方式處置抵押物。”“完善抵押物處置措施，確保……承貸銀行能順利實現(xiàn)抵押權(quán)。”為制定農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點管理辦法的制定指明了方向。

　　(一)抵押物的處置方式

　　《“兩權(quán)”抵押指導(dǎo)意見》強調(diào)“采取多種方式處置抵押物”。就抵押物的處置方式，物權(quán)法第195條規(guī)定了協(xié)議折價、協(xié)議拍賣、協(xié)議變賣、強制拍賣、強制變賣等幾種。《“兩權(quán)”抵押指導(dǎo)意見》進一步指出：“農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)(含宅基地使用權(quán))抵押貸款的抵押物處置應(yīng)與商品住房制定差別化規(guī)定。”物權(quán)法第195條的規(guī)定也就不能完全適用于農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)的處置。

　　在“慎重穩(wěn)妥推進”的政策指引下，農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點中的貸款人僅限于金融機構(gòu)。這也就決定了，不能以協(xié)議折價的方式處置抵押物，否則，金融機構(gòu)取得農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)，違反了“不得向非自用不動產(chǎn)投資”(商業(yè)銀行法第43條)的禁止性規(guī)定。同理，在強制執(zhí)行程序中，強制拍賣、強制變賣之后仍然無法處置的，也不能以折價的方法使金融機構(gòu)取得農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)。由此，農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押權(quán)的實現(xiàn)方式可以總結(jié)為：在借款人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的其他情形時，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議拍賣、變賣農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)，并以所得價款優(yōu)先受償；不能達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以申請人民法院強制拍賣、變賣農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)，或提起普通民事訴訟，人民法院依當(dāng)事人的申請和生效裁判強制拍賣、變賣農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)。實踐中，就抵押物的處置還有一種方式：由“農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資風(fēng)險基金收購”。(66)這種方式實際上是變賣的一種形式，只不過變賣的受讓對象是“農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資風(fēng)險基金”，并不是一種獨立的處置方式，“當(dāng)無禁止的必要”。(67)