作者：陳華彬

　　習(xí)近平總書記多次強(qiáng)調(diào)，中國要強(qiáng)農(nóng)業(yè)必須強(qiáng)，中國要富農(nóng)民必須富，中國要美農(nóng)村必須美?！叭r(nóng)”問題最核心的是農(nóng)民，農(nóng)民要富必須千方百計(jì)增加收入，農(nóng)民收入結(jié)構(gòu)包括經(jīng)營性收入、轉(zhuǎn)移性收入、工資性收入、財(cái)產(chǎn)性收入四塊。其中，經(jīng)營性收入想增加已經(jīng)很難，玉米、水稻、小麥等糧食價(jià)格市場(chǎng)波動(dòng)很大，收購價(jià)現(xiàn)在比國際市場(chǎng)價(jià)還要高，靠糧食生產(chǎn)給農(nóng)民增加收入已經(jīng)很難。轉(zhuǎn)移性收入，主要是農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼，中國加入WTO以后，有“黃箱”政策限制，對(duì)糧食生產(chǎn)不能無限的補(bǔ)貼，轉(zhuǎn)移性收入也到了天花板。工資性收入前幾年增長比較快，但是通過體力勞動(dòng)增加工資性收入也很困難。目前財(cái)產(chǎn)性收入占總收入的比例很小，比如農(nóng)業(yè)大省安徽，去年農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入只占到總收入的1.4%，上升的空間還很大，要增加農(nóng)民收入，只有在財(cái)產(chǎn)性收入這個(gè)空間內(nèi)去拓展。要讓農(nóng)民擁有財(cái)產(chǎn)，才有可能使農(nóng)民收入大幅增加，在當(dāng)前城鄉(xiāng)二元體制下，農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)價(jià)值并未顯現(xiàn)，如何喚醒這些“沉睡資產(chǎn)”，成為農(nóng)村金融改革的一項(xiàng)重點(diǎn)工作，也是落實(shí)十八屆三中全會(huì)提出“賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利”的重要舉措。因此，黨中央、國務(wù)院選擇天津市薊縣等59個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓，探索農(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入渠道。

　　“三大難題”困擾農(nóng)房抵押貸款

　　一是抵押物處置難。農(nóng)房抵押貸款涉及《物權(quán)法》《土地管理法》《擔(dān)保法》《城市房地產(chǎn)管理法》等多項(xiàng)法律法規(guī)，現(xiàn)行法律規(guī)定：農(nóng)村房屋買賣合同在不是同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員中流轉(zhuǎn)屬無效合同。所以農(nóng)房抵押流轉(zhuǎn)合同在不同的集體經(jīng)濟(jì)組織成員中流轉(zhuǎn)、變現(xiàn)，合同也屬無效，若認(rèn)定合同有效，即突破了現(xiàn)行的法律規(guī)定。目前人大法律授權(quán)僅調(diào)整實(shí)施“關(guān)于集體所有宅基地使用權(quán)不得抵押”的規(guī)定，并沒有解決抵押農(nóng)房處置方面的法律障礙，基層在試點(diǎn)推進(jìn)中仍存顧慮。

　　二是試點(diǎn)工作經(jīng)費(fèi)缺口較大。農(nóng)房確權(quán)登記與頒證要經(jīng)歷測(cè)量、繪圖、建檔、辦證等多個(gè)環(huán)節(jié)，需要聘請(qǐng)專業(yè)人員和機(jī)構(gòu)進(jìn)行操作，按照戶均費(fèi)用100元計(jì)算，如果試點(diǎn)縣（市、區(qū)）有24萬農(nóng)戶，經(jīng)測(cè)算辦證需要經(jīng)費(fèi)2400萬元，加上收儲(chǔ)、風(fēng)險(xiǎn)基金等財(cái)政支出，預(yù)計(jì)啟動(dòng)農(nóng)房抵押貸款試點(diǎn)工作需要籌措工作經(jīng)費(fèi)3000萬元以上。由于中西部大多數(shù)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）級(jí)財(cái)力有限，籌措試點(diǎn)工作經(jīng)費(fèi)壓力較大，經(jīng)費(fèi)不足將會(huì)影響試點(diǎn)工作進(jìn)度和成效。

　　三是體制運(yùn)轉(zhuǎn)不暢。從全國農(nóng)房抵押貸款59個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）名單上看出，每個(gè)省有1到4個(gè)縣（市、區(qū)）參加農(nóng)房抵押貸款試點(diǎn)，涉及單位較少，試點(diǎn)工作沒有引起省級(jí)政府及相關(guān)部門的足夠重視，目前尚未出臺(tái)省級(jí)相關(guān)支持政策，作為一項(xiàng)全國性的試點(diǎn)工作，由于農(nóng)房抵押貸款試點(diǎn)涉及國土、住建、財(cái)政、金融、保險(xiǎn)等諸多部門的工作，需要上級(jí)相關(guān)部門的共同支持，僅由縣級(jí)政府推動(dòng)壓力較大。

　　構(gòu)建“五大體系”開拓農(nóng)房抵押貸款新路徑

　　一是構(gòu)建普惠型工作支撐體系，為農(nóng)房抵押貸款創(chuàng)造條件。在試點(diǎn)縣（市、區(qū)）全面推進(jìn)農(nóng)民宅基地使用權(quán)和住房所有權(quán)確權(quán)登記頒證工作，根據(jù)農(nóng)戶申請(qǐng)及時(shí)辦理農(nóng)民住房不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。參照城市房屋抵押登記辦法，對(duì)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行抵押登記，完善他項(xiàng)權(quán)利證書的發(fā)放和登記注銷程序。

　　二是構(gòu)建全方位金融服務(wù)體系，為農(nóng)房抵押貸款搭建平臺(tái)。鼓勵(lì)支持試點(diǎn)縣（市、區(qū)）轄區(qū)內(nèi)所有銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)結(jié)合實(shí)際制定農(nóng)房抵押貸款試點(diǎn)工作實(shí)施方案，開發(fā)農(nóng)房抵押貸款相關(guān)信貸產(chǎn)品，人民銀行設(shè)立專項(xiàng)支農(nóng)再貸款，銀監(jiān)局制定差異化監(jiān)管政策，用于支持金融機(jī)構(gòu)積極開展農(nóng)房抵押貸款試點(diǎn)業(yè)務(wù)。