中國住房需求未來走勢預測

　　在新世紀的前十年內，中國的住房需求增加了近七倍左右。其中，人口結構因素的影響程度無論從時間還是空間上均得到了明顯強化。當前，中國正處于人類歷史上最大規模的城市化加速進程之中，每年將帶來相當于一個東京市的人口涌入城市。從人口年齡結構來看，1980年代“嬰兒潮”的滯后影響仍將長期存在。從家庭代際結構來看，由于計劃生育政策的推行，當前的家庭結構呈現出小型化的特點。在房價上升預期的背景下，兩代人儲蓄同時爆發性釋放于當前的房地產市場，故而對當前的住房市場造成空前壓力。

　　但是由于當前的勞動年齡人口占比已經位于歷史的頂峰水平，未來人口年齡結構將呈現出老年人口比例持續升高、中青年人口比例持續下降的局面，“單獨兩孩”政策的陸續放開再疊加1980年代生育高峰期的嬰兒回聲潮，未來五年內年均新生兒數量將接近1800萬。而伴隨著生活水平的提高和醫療衛生事業的改善，中國未來20年內的老年撫養比也將會上升一倍左右，2030年后60歲以上老年人口將會超過3.7億。與此同時，中國目前正處于人類歷史上最大規模的城鎮化進程當中，根據麥肯錫的預測，中國城鎮化率在2030年將達到66%，聯合國經濟和社會事務部發布的《世界人口展望：2010年修訂版》認為2030年中國城市化率將穩步提高到68.7%，更有學者甚至提出了2030年中國城鎮化率達到80%的遠景設想。根據人口年齡結構和城鎮化推進速度估算，未來中國住房需求的變化模式極有可能按照“高城市化率、高人口撫養比”的參照體系演化。

　　根據國際經驗，人口撫養比的這種長期上升趨勢將會一定程度上導致住房剛性需求的下降，但由于高城市化率所帶來的部分改善性需求，將會適度延緩城市總體住房需求的下降幅度。未來二十年中國城市住房需求的總體走勢將會呈現出“上升—平穩—下降”的“倒U型”特征，拐點大致出現在2020-2025年間，屆時中國城市的住房需求將不再具備快速增加的條件。因此，未來中國住房制度的綜合配套改革目標，一方面要著眼于消化當前人口結構所引致的剛性需求和改善型需求，進一步抑制住房市場的投資和投機性需求。另一方面，要謹防2025年后可能出現的人口金字塔“蘑菇云”風險。未來20年，中國人口結構的劇烈變動，將會導致人口金字塔的形狀和變化趨勢呈現出典型的“蘑菇云”狀。正如原子彈爆炸產生的蘑菇云一樣，人口結構“蘑菇云”所釋放出的能量和沖擊力將會對住房市場和宏觀經濟造成巨大影響。

　　從住房需求的區域格局來看，由于中國常住人口統計口徑的城鎮化率已超過50%，人口由農村向城市流動的速度將減緩，而人口從小城市向大中城市集聚的狀況將變得更加突出。由于中國當前的經濟增長模式仍以勞動投入型為主，經濟發展速度較快的城市和區域往往對高學歷的勞動年齡人口吸引力相對較高，這種局面會加速中青年勞動力向東部沿海城市的集聚，從而進一步降低東部地區的人口撫養比并導致住房剛性需求的相對增加。新世紀以來，100-500萬人口的大城市數目增加了24個，城市人口增長了近6000萬，中小城市（鎮）所擁有的人口數在全部城鎮人口中所占的比重有所下降。這種城鎮化和人口流動的新態勢將會進一步加劇中國住房需求的空間失配現象，中國住房市場將會迎來一個相當長的分化時期。北上廣深等一線城市由于受到供地約束和人口過度集聚的影響，其剛性需求和改善性需求還將依然強烈，總體會呈現出“量穩價增”的局面；二線城市和人口基本面向好的三線城市開始從規模擴張轉變為結構優化，總體呈現“量減價穩”階段；其他三四線城市由于人口規模和房地產市場增長后勁乏力，可能會面臨“有量無價”的蕭條局面。

　　幾點政策建議

　　未來二十年將是中國人口結構及住房需求劇烈變動的時期，為了防止人口結構的周期性波動給住房市場帶來大起大落的影響，我們認為，必須抓住歷史契機加快推進住房制度綜合配套改革和相關人口政策的調整。

　　第一，適度調整生育政策穩定住房需求主體。在充分論證“單獨兩孩”政策實施效果的基礎上，考慮全面放開兩孩政策的可行性。從長期來看，人口生育率的增加可以有效防止人口結構的周期性波動給住房市場帶來大起大落的影響。一方面，人口撫養比的增加可以增加當前的消費率、減少儲蓄率，從而在一定程度上避免了中國住房需求的持續高漲；另一方面，出生率的增加可以有效增加未來住房市場的潛在需求主體，使得未來有比較穩定的成年人來接續房地產市場，避免需求主體的急劇減少引發的房價硬著陸?？傮w而言，單獨兩孩政策是有利于房地產市場的穩健均衡發展的，但就目前而言，單獨兩孩政策的力度和強度還無法達到立竿見影的效果。

　　第二，進一步深化戶籍制度改革的深度和廣度。改革開放以來，以戶籍制度為基礎的大量有形和無形門檻，導致了大量流動人口選擇在流入地工作而仍在流出地買房，造成了嚴重的職住分離和住房需求的空間失配問題。據調查數據顯示，僅有0.9%的農民工實現了在務工城市購買住房的愿望，而大約有1/3以上的農民工選擇在老家縣城和鄉鎮買房。通過戶籍制度改革和保障性安居工程，可以將這一部分流動性的需求主體穩定下來。在部分條件具備的地區，可以嘗試宅基地、房屋和土地使用權跨區域調配置換的可行性。

　　第三，針對老齡人口比例逐漸升高的趨勢，可以參照歐美發達國家反向住宅抵押貸款的運作模式，在建立健全老年保障體系的基礎上嘗試“以房養老”政策的可行性，適度增加銀色住宅和老年公寓的供應量，滿足不同年齡段和健康狀況老年人的住房服務消費需求；針對農民工和低收入群體的職住不平衡問題，可以通過減免租房稅費、鼓勵有關部門成立國有房屋租賃經營機構和中介機構等措施，進一步規范租房市場并保護承租行為，從而有效緩解這部分人群的住房壓力。

　　第四，建立以人口基本面為導向的分類城市住房調控體系。未來二十年同樣是中國住房市場出現嚴重分化的時期，城鎮化的新態勢將會引發不同等級的城市出現不同的市場特點，調控的力度和方式也需要有所差異。下一階段的城市化將會導致人口的空間結構向東部沿海地區的大中城市傾斜，而三、四線城市的流入人口將會小于其遷出人口。因此，要加快形成以人口流入和流出為基本面的分類城市住房調控體系，有效預防住房市場的潛在風險。