作者：任榮榮（中國宏觀經濟研究院投資研究所研究員）

　　中央城市工作會議指出，我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向以存量提質增效為主的階段。城市更新是新時期推動城市發展方式轉變和人民城市建設的必然選擇，是推動城市高質量發展的重要抓手。

　　從地方實踐看，目前各地實施城市更新的積極性高，在前期探索中形成了一些可復制的經驗做法，更新改造后的項目產生了顯著的經濟社會效益。北京市2022年11月出臺的《城市更新條例》，明確居住類、產業類、設施類、公共空間類、區域綜合類五大類城市更新項目及實施要求，為相關主體參與城市更新工作提供指引。通過“原拆原建”方式完成的豐臺區馬家堡路68號院2號樓危舊樓房改建項目，改建資金以居民自籌為主，產權單位出資、政府補貼為輔，實現了消除安全隱患、改善居住條件和居民房產增值的多重效果。重慶市渝中區山城巷更新項目由運營企業通過招標方式獲得15年特許經營權并出資進行微改造，在保留原住民和街區生活煙火氣的基礎上，采用自營和聯營等方式植入民宿、餐飲、文化藝術、文創零售等新業態，逐步成為都市打卡地，實現老舊街區的活力煥新。合肥市蜀山區新糧倉文化商業合集城市更新項目，依托市場化方式，通過“商文旅融合+城市更新”，有效破解了老廠房等工業遺跡改造使用千篇一律的問題，實現老糧倉蝶變城市消費新場景，成為拉動消費的新引擎。

　　為進一步推動城市更新項目有效實施，各地宜從兩個方面著力。

　　一方面，要建立健全城市更新實施細則和配套政策，使項目各流程環節有規可循。從規劃層面，要按照《城市更新規劃編制導則》制定城市更新專項規劃，建立完善“專項規劃—片區策劃—項目實施方案”的規劃實施體系。從審批管理層面，要建立城市更新多部門聯合工作機制，突破條塊分割管理模式，高位統籌相關政策、資金和資源，將項目歸口一個部門整體考慮審核，推進行政審批前移。從配套政策層面，要明確土地混合開發利用和用途依法合理轉換相關政策，優化零星用地集中改造、容積率轉移或獎勵政策，完善與城市更新相關的不動產登記制度，完善適用于城市更新的技術標準，制定修訂分類適用的消防、配套公共設施等標準，加快推進城市更新相關立法工作。建立城市更新項目規范化管理機制，降低項目實施的不確定性。

　　另一方面，要創新城市更新項目投融資模式，形成清晰的投資回報機制。一是要發揮好財政性資金的引導帶動作用。目前城市更新尚未實現商業可持續運營和內生性自我成長，在此情況下，財政性資金的支持十分重要。地方實踐中要發揮好財政性資金的疊加效應，引導實施主體以資金閉環為基本前提謀劃項目，加強資金資源資產整合，更好發揮財政性資金引導帶動作用，形成多元化投入機制。二是要開發適配性金融產品，構建多層次融資支持體系。目前，金融監管總局正在研究出臺專門的城市更新項目貸款管理辦法，地方實踐中也有江蘇省“城新貸”、安徽省“城品活力貸”等創新產品，可在此基礎上，創新銀行信貸工具，尤其是豐富多樣的長期限、低利率信貸產品，針對城市更新項目側重長期運營的特點，建立以項目經營權為融資標的的匹配信貸支持工具。鼓勵企業按照發行公募REITs的要求來搭建底層資產，既能實現對所持資產出表降債的目的，又能盤活存量資產、拓寬社會融資渠道。

　　可持續的城市更新模式，需要在實踐中不斷探索，統籌好有效市場和有為政府，明確實施路徑，完善政策支持體系，有力有序推進城市更新，助力新發展階段城市高質量發展，不斷滿足人民群眾美好生活需要。